Pierwsze problemy, mieszkanie przy ul. Hawajskiej.

O możliwości przejęcia podnajmu od zaprzyjaźnionej konkurencji dowiedzieliśmy się już w lutym.

Sytuacja wyglądała tak, że z powodów opóźnień, braku czasu itd. remont trwał już cztery miesiące, właściwie to nawet nie trwa bo został przerwany na etapie meblowania. Mieszkanie było praktycznie umeblowane i wyposażone, brakowało tylko kuchni (sic!) i trzeba było zrobić home staging.  Mieszkanie, bardzo fajne, pięciopokojowe przy samym metrze stało puste a czynsz właścicielowi trzeba było płacić. Resztę prac bardzo ostrożnie licząc szacowałem na dwa tygodnie. Negocjację trochę się przeciągały i dopiero w marcu udało się wszystko dopiąć. Kilka dni później w Polsce pojawił się wirus:(

Po szybkim "remoncie" mieszkanie było gotowe do wynajęcia akurat w trakcie pierwszego lockdownu.

Pierwszy raz okazało się że mam problem ze znalezieniem najemców.

Szybko doszedłem do wniosku, że muszę obniżyć oczekiwania co do lokatorów i zrobić wszystko aby nie dokładać do tego mieszkania. Udało się znaleźć lokatorów i byli to najgorsi lokatorzy jakich kiedykolwiek miałem. Musiałem na to mieszkanie poświęcać więcej czasu niż na wszystkie pozostałe mieszkania razem wzięte. Ale udało się zrealizować założenia czyli mieszkanie nie generowało strat a nawet niewielki zysk. Teraz sytuacja z wirusem się uspokoiła i zamierzam w sierpniu wrócić do restrykcyjnych wymagań co do lokatorów.

Kolejny podział salonu.

Jeszcze podczas remontu mieszkania przy Czumy 12 oglądał je znajomy, który miał na wynajem mieszkanie w bloku obok. Było to mieszkanie dwupokojowe z salonem identycznym jak w tym remontowanym (Taki salon na Warszawskim Bemowie jest bardzo popularny ). Ponieważ aktualnie mieszkanie stało puste zaproponował abym pomógł mu zrobić podział. 

Czumy 12

 Rok 2019 był bardzo udany, planowałem pozyskać cztery mieszkania a udało się pięć. Rok 2020 też zaczął się aktywnie, w lutym znajomy zaproponował nam abyśmy pomogli w zakupie mieszkania. Mieszkanie miało być kupione w celach inwestycyjnych, mieliśmy je wyremontować, podzielić salon aby zwiększyć rentowność i wynajmować na pokoje. Nie jest to typowy podnajem gdzie trzeba zrobić remont w sposób optymalny aby mieszkanie wyglądało ładnie a koszty były jak najniższe. W tym mieszkaniu remont musiał być zrobiony na lata (w końcu to ma być zabezpieczenie na emeryturę). 

Grójecka 20c. Najtrudniejszy projekt.

Ten rok jest bardzo udany, udało się pozyskać już piąte mieszkanie a to dopiero wrzesień :)

Mieszkanie które dziś opiszę jest niewątpliwie naszym najtrudniejszym tematem, ale jak już pisałem kilkakrotnie myślałem o czymś ambitnym. Mieszkanie przy ulicy Grójeckiej to nie standardowe mieszkanie w wielkiej płycie tylko mieszkanie w kamienicy z dziwnym układzie. Do tego bardzo zaniedbane. Nie zdecydował bym się gdyby nie to że cena jest bardzo atrakcyjna a łazienka i WC były w miarę dobrym stanie, musieliśmy zrobić "tylko" lifting. 

Magellana 9

W tym roku musimy przyspieszyć z pozyskiwaniem mieszkań ponieważ nie osiągam już dochodu z pracy na etacie. Dodatkowo w następnym roku będę płacił duży ZUS więc muszę zarządzać kilkoma mieszkaniami aby to miało sens. Na szczęście od początku roku sprzyja mi szczęście, początek roku zacząłem od zrobienia mieszkania w bloku w którym miałem już dwa doskonale funkcjonujące mieszkania. Dodatkowo udało się zrobić jeden pokój więcej, co przekłada się na większy zysk. 

Od razu po zakończeniu remontu na Racławickiej  mogliśmy przenieść się do mieszkania na Bokserskiej które pozyskał mój brat (szczęście początkującego, zadzwonił i od razu sukces). Później było jeszcze łatwiej bo dwie kolejne propozycje same do mnie trafiły, pierwsze było mieszkanie przy ul Puławskiej a drugie przy ulicy Magellana.

   Z mieszkaniem przy ulicy Magellana 9 w Warszawie było trochę zamieszania. Pierwotnie miałem je wyremontować i przygotować do najmu dla znajomego, który również planował zająć się podnajmem. Ostatecznie wyszło tak, że odkupiłem od niego prawa do tego mieszkania. Mieszkanie było bardzo fajnie wynegocjowane 1800zł + czynsz i media, miało bardzo dobrą lokalizacje, blisko metra i dwóch dużych uczelni. Więc gdy nadarzyła się okazja bardzo chętnie dołączyłem do go własnego portfolio.

Puławska 53

Mieszkanie na Puławskiej 53 nie jest typowym podnajmem. 

Umowę na zarządzanie podpisaliśmy na 1,5 roku (propozycja właściciela) a nie jak mamy w zwyczaju 5 lat. Właściciel zgłosił się do nas (znalazł nas na Facebooku) abyśmy przygotowali mu mieszkanie do najmu i zajęli się obsługą. I to on poniósł koszty remontu i wyposażenia, dlatego nie mieliśmy problemu z tak krótką umową ( z możliwością przedłużenia ). Mieszkanie jest w super lokalizacji i w bardzo dobrym standardzie (po remoncie generalnym). Naszym zadaniem było podzielenie salonu, umeblowanie i wyposażenie mieszkania. 

Jednym słowem fajna propozycja :)

Bokserska 40

Ponieważ już nie pracuję na etacie muszę trochę przyśpieszyć z pozyskiwaniem nowych mieszkań.

Dlatego gdy brat znalazł mieszkanie niedaleko galerii Mokotów, od razu przystąpiłem do negocjacji.
Właściciel był zdecydowany podpisać z nami umowę, ale ze względu na duże zainteresowanie chciał podnieść cenę o 100zł w stosunku do tego co było na ogłoszeniu. Nie bardzo mi to pasowało bo chciałem ja chciałem cenę z ogłoszenia jeszcze negocjować w dół. Właściciel zgodził się na miesięczne wakacje czynszowe, mieszkanie było 4 pokojowe, więc poza prostą ścianką oddzielającą jeden przechodni pokój nie było tam dużo pracy. Negocjacje skończyły się na tym, że właściciel dostał czynsz o 50 zł większy niż na ogłoszeniu,  Excel pokazywał bezpieczny zysk 1000 zł, więc  podpisaliśmy umowę i zaczęliśmy remont. 

Generalnie moje stanowisko negocjacyjne było osłabione ostatnimi niepowodzeniami przy poszukiwaniu nowego mieszkania, szczegóły opisałem we wpisie na FB

Do trzech razy sztuka. Racławicka 146.

Ponieważ dwa pierwsze mieszkania wzięte w podnajem okazały się sukcesem to położyłem duży nacisk na szukanie ofert w tym bloku (wszystkie mieszkania mają identyczny rozkład ).

Więc nic dziwnego, że trzecie mieszkanie w podnajmie mamy w tym samym bloku.

Było to też istotne, że właścicielom mogłem pokazać dwa poprzednie w klatce obok i uwiarygodnić w ten sposób naszą firmę :)
Negocjacje z właścicielem trwały bardzo krótko, ale problem był w wynegocjowaniu odpowiedniej ceny. Właściciel zgodził się na miesięczne wakacje czynszowe, na podział salonu, i ponad pięcioletni okres najmu/ dzierżawy ale cena była kilkaset złotych większa niż w poprzednich mieszkaniach i Excel się nie zgadzał. Dużym plusem tych mieszkań jest rozkład i duża jasna kuchnia o powierzchni ponad 12m2. Postanowiliśmy pierwszy raz przenieść kuchnie w inne miejsce i w ten sposób uzyskać piąty pokój. Właściciel się zgodził, więc szybko podpisaliśmy umowę i zaczęliśmy remont. 

Mieszkanie w klatce obok.

Kolejny remont za nami...
Negocjacje z właścicielem trwały prawie miesiąc i już wątpiliśmy w  ich powodzenie, ale ostatecznie się udało. Sukces tym większy, że podnajeliśmy mieszkanie w tym samym bloku w którym mamy mieszkanie opisane we wpisie "Kolejny sukces" . Jest to identyczne mieszkanie (taki sam metraż i rozkład) w sąsiedniej klatce.
Ponieważ pierwsze mieszkanie w tym bloku było strzałem w dziesiątkę to i drugie nie mogło okazać się gorsze. Może dlatego że znaliśmy potencjał mieszkania udało nam się dokończyć negocjacje. A nie było to takie pewne. Kontakt z właścicielem był tak utrudniony i cały proces trwał tak długo, że w międzyczasie trafiliśmy na inne ogłoszenie. Trzypokojowe mieszkanie o powierzchni 64 m2, które idealnie nadawało się na nasze cele. Lokalizacja też była bardzo dobra, przy skrzyżowaniu ulic Czerniakowskiej z Gagarina na Mokotowie w drugiej lini zabudowy (a więc ciche). Zrobiliśmy dobre wrażenie (co usłyszeliśmy od właścicielki) i szybko przeszliśmy do ustalania szczegółów. Wynegocjowaliśmy delikatną obniżkę ceny, z 2700 zł na 2600 zł i brak kaucji. Umówiliśmy się na podpisanie umowy 29 czerwca. Do podpisania niestety nigdy nie doszło, Właścicielka zadzwoniła do nas wieczorem, dzień przed podpisaniem umowy, z informacją że się wycofuje. Dowiedziałem się tylko że rozmawiała ze znajomym, który jest prawnikiem i on jej odradził podpisywanie umowy na tak długi okres (pięć lat). Z drugiej strony umowa na rok z możliwością przedłużania jest opcją  dla nas nie do przyjęcia.
Wróciliśmy więc do rozmów z właścicielem mieszkania w "naszym" bloku.
Wykazaliśmy więcej determinacji aby przyśpieszyć negocjacje i "już" 16 lipca podpisaliśmy umowę a 17 lipca zaczęliśmy już remont.

Kolejny sukces.

Nie było nowego wpisu już dwa miesiące a przez ten czas dużo się u mnie pozmieniało.
Udało się nam znaleźć i wyremontować mieszkanie i już szukamy następnego.

Mieszkanie przy skrzyżowaniu ulic Rakowieckiej i Żwirki i Wigury o powierzchni 75 m² składające się z trzech dużych pokoi 21 m² 16 m² 11 m² , dużej widnej kuchni, łazienki i oddzielnego WC. Negocjacje trwały długo a właścicielka nie chciała iść na ustępstwa. Cały czas szukaliśmy innego mieszkania. Ale gdy kończył się marzec i nie mieliśmy żadnej innej opcji zdecydowaliśmy że musimy w końcu zacząć. Mieszkanie na Rakowieckiej miało dużo plusów min: bardzo dobra lokalizacja, genialny rozkład (np. salon idealnie nadawał się do podziału ) i nie wymagało dużego remontu.

Salon

Podsumowanie lutego.

Po bardzo dobrym roku 2017,  postanowiłem w tym roku zwiększyć zaangażowanie w nieruchomości. Ponieważ nie uważam za właściwe dalsze zadłużanie się (przynajmniej nie w tym momencie), postawiłem na sprawdzony już model. Oprócz zarządzania swoimi pokojami postanowiłem, razem z bratem, wyszukiwać duże mieszkania w Warszawie, które swoją świetność mają już za sobą (styl wczesny lub późny PRL). Wydzierżawić je na długi okres (od 5 do 10 lat), wykorzystać nasze doświadczenie w remontach, dostosować je do naszych potrzeb i wyposażyć według naszych standardów.  Plan minimum to do wakacji podwoić liczbę pokoi którymi zarządzamy i przejść na zawodowstwo.
Postanowiłem do tematu podejść w sposób nowoczesny, zacząłem od stworzenia tego bloga i fanpage na Facebooku aby zbudować wizerunek profesjonalisty . Był to strzał w dziesiątkę. Dopiero buduję zasięgi a już otworzyły się nowe możliwości. Poznałem kilku inwestorów którzy inwestują w nieruchomości, na najróżniejsze sposoby, w rożnych miastach Polski. Wizytę u Krzysztofa, który tak jak my inwestuję w pokroję na wynajem opisywałem na fanpage Wolny Pokój 
Z ciekawszych znajomości z lutego wymienię jeszcze Mariusza który ma inne podejście do inwestowania w mieszkania na wynajem. Swoje mieszkania dzieli na niewielkie "kawalerki" ok 16 m². Każda taka "kawalerka" jest w pełni autonomiczna, posiada własną łazienkę i aneks kuchenny.
Myślę, że to bardzo ciekawa alternatywa dla miniakademików. Będę musiał się zastanowić czy dało by się taki model zastosować w dzierżawionych mieszkaniach. Na pewno nakłady inwestycyjne były by większe i ciężej było by do tego przekonać właścicieli do takiej przeróbki w ich mieszkaniach. Ale nad pomyłem będę myślał.

567 osób obserwujących to całkiem dobry wynik jak na dwa miesiące działania. 

Oprócz nowych znajomości z bardziej doświadczonymi inwestorami, zgłaszali się też potencjalni klienci. Pierwszy odezwał się Mirek który nadwyżki kapitału inwestuje w mieszkania. Obecnie wynajmuję on całe mieszkania, ale rozważał oddanie nam jednego z nich w zarządzanie. Niestety mieszkanie to miało taki rozkład, że jedyną szansą na dodatkowy pokój było by przeniesienie kuchni. Niestety salon jest długi i wąski, ciężko było by go podzielić :(
Następnie zgłosiła się do nas Ada, która kupiła mieszkanie, postanowiła przekształcić je w miniakademik i oddać w zarządzanie. Zaproponowała abyśmy zajęli się całym procesem i przejęli mieszkanie w zarządzanie na 5 lat. Byliśmy akurat w trakcie obiecujących negocjacji z właścicielami 86 m² trzypokojowego mieszka. Zakres remontu był w tym przypadku dużo mniejszy, pokoje dożo większe (wszystkie ok 10 m²), lokalizacja ciekawsza i potencjalny zysk większy.

Niestety negocjacje zakończyły się fiaskiem, nie udało nam się rozwiać największej obawy właścicieli którą były potencjalne skargi sąsiadów na nasz miniakademik. Ostatecznie wynajęli mieszkanie na biuro. Gdy zdecydowaliśmy się podjąć wyzwanie Ady okazało się, że podpisała już umowę z firmą remontową i wpłaciła zaliczkę (spóźniliśmy się jeden dzień). Umówiliśmy się na oglądanie efektów końcowych przebudowy, fotorelacja będzie na blogu lub FB.

Do poszukiwań mieszkania na marzec używaliśmy też konwencjonalnych metod. Przeglądaliśmy ogłoszenia, niestety większość ogłoszeń które nam odpowiadały były już nie pierwszej świeżości i wszystkie były już nieaktualne. W większości przypadków pośrednikom się nie chciało ich usunąć albo też nie wiedzieli że oferta jest już nieaktualna (dowiadywał się o tym dopiero po kontakcie z właścicielami po naszym zapytaniu). Wiemy już mniej więcej które z odświeżanych ogłoszeń są już nieaktualne, więc teraz będzie łatwiej. Udało nam się umówić się na kilka spotkań ale na razie bez pozytywnych rezultatów.
W marcu chcemy spróbować jeszcze bardziej konwencjonalnej metody, przygotujemy ogłoszenia tak zwane zrywki i rozwiesimy w interesujących nas lokalizacjach. Jest szansa, że ludzie posiadający interesujące nas mieszkania nie wiedza, że względu na ich stan ktoś będzie je chciał wynająć.

W lutym nie przybył nam ani jeden pokój. Na szczęście do wakacji jeszcze daleko, ale musimy zagęścić ruchy.  W marcu musimy przyśpieszyć...



Mam ambicje aby blog Wolny Pokój był kompendium wiedzy dla początkującego inwestora. Jeżeli uważasz, że to co robię jest wartościowe to polub fanpage na Facebooku i zapisz się na newsletter, aby nie przegapić kolejnych wpisów.

Zapraszam na fanpage na FB