piątek, 11 maja 2018

Kolejny sukces.



Nie było nowego wpisu już dwa miesiące a przez ten czas dużo się u mnie pozmieniało.
Udało się nam znaleźć i wyremontować mieszkanie i już szukamy następnego.

Mieszkanie przy skrzyżowaniu ulic Rakowieckiej i Żwirki i Wigury o powierzchni 75 m² składające się z trzech dużych pokoi 21 m² 16 m² 11 m² , dużej widnej kuchni, łazienki i oddzielnego WC. Negocjacje trwały długo a właścicielka nie chciała iść na ustępstwa. Cały czas szukaliśmy innego mieszkania. Ale gdy kończył się marzec i nie mieliśmy żadnej innej opcji zdecydowaliśmy że musimy w końcu zacząć. Mieszkanie na Rakowieckiej miało dużo plusów min: bardzo dobra lokalizacja, genialny rozkład (np. salon idealnie nadawał się do podziału ) i nie wymagało dużego remontu.


Salon

Salon

Pokój 16 m²

Pokój 11 m²

Jak widać na zdjęciach, wystrój mieszkania nie należy obecnie do najmodniejszych.
Ponieważ salon posiadał dwa niezależne okna i był niemal na planie kwadratu (4,5 m x 4,8 m) byłem pewny, że powstałe po podziale pokoje będą funkcjonalne i nie będzie problemu aby je szybko wynająć. Nie przeliczyłem się oba pokoje wynajęły się niemal natychmiast (większy z balkonem za 920 zł + opłaty, a mniejszy za 850 zł + opłaty).

Pozostała tylko kwestia ustalenia warunków współpracy z właścicielką. Podstawowe prawo prowadzenia negocjacji brzmi: negocjacje wygrywa strona której mniej zależy... Niestety w tym przypadku to my byliśmy stroną której bardziej zależało :(
Udało nam się wynegocjować 4,5 roczny okres współpracy, a właścicielka zadeklarowała chęć przedłużenia umowy gdy współpraca będzie przebiegać prawidłowo (a wiem że będzie). Dodatkowo liczymy, że właścicielka będzie chciała przekazać nam w zarządzanie drugie mieszkanie które obecnie jest wynajęte.
Udało się wynegocjować też trochę niższą cenę odstępnego. Na ogłoszeniu cena wynosiła 3200 zł, ostatecznie stanęło na 2800 zł (odstępne + czynsz).
Ostatnią rzeczą którą udało się wynegocjować był weksel in blanko zamiast miesięcznej kaucji.
To wszystko co udało nam się wynegocjować. Nie było mowy o przenoszeniu kuchni i zrobieniu w jej miejscu pokoju, partycypacji w kosztach remontu (np. w formie obniżenia czynszu w pierwszym roku ) czy darmowym pierwszym miesiącu.
Zdecydowaliśmy się na te warunki, wiec musieliśmy się pośpieszyć. Jak na złość nie dostałem urlopu w pracy więc na remont musiały wystarczyć wieczory po pracy i weekendy. Okazało się że łączenie pracy,życia rodzinnego i remontu w innym mieście jest potwornie wyczerpujące ale wykonalne.


Pokój 16 m²


Pokój 16 m²


Pokój 16 m²

Umowę podpisaliśmy 6 kwietnia i od razu zaczęliśmy remont. Pomysł był taki aby szybko odświeżyć dwa pokoje i części wspólne, wynająć je i zacząć podział salonu. Nie udało się zrealizować tego planu. Wszystkie pokoje zostały wynajęte od pierwszego maja, mimo że sam remont przedłużył się do trzeciego.


Przedpokój 

Przedpokój 

Ponieważ wynegocjowaliśmy nie najlepsze warunki musieliśmy wykazać się większą kreatywnością niż zazwyczaj i wykorzystać część wyposażenia. min lustro z przedpokoju, drzwi do łazienki i WC itd.

Odświeżenie mieszkania było stosunkowo proste, schody zaczęły się dopiero gdy wzięliśmy się za salon. Ponieważ to nie jest nasze mieszkanie, musieliśmy cały podział przeprowadzić w taki sposób aby w miarę potrzeby dało się przywrócić stan pierwotny. Najlepiej aby cały proces dało się przeprowadzić możliwie jak najłatwiej i żeby nie trzeba było naprawiać zniszczeń. Najtrudniejszą rzeczą było postawienie ścianki działowej w taki sposób aby nie wiercić dziur w podłodze. Rozwiązaliśmy to w ten sposób że dolny profil przykleiliśmy a dodatkowo żeby wzmocnić konstrukcję użyliśmy kantówek drewnianych które wbiliśmy na ścisk.






Nie zmieniliśmy też nic w instalacji elektrycznej. Tak gdzie kończyła się istniejąca instalacja (podłączenie żyrandola) podłączyliśmy nową instalacje którą ukryliśmy w ściance działowej.
Podsumowując stan pierwotny można było by bardzo szybko przywrócić ale oczywiście liczymy na długotrwałą współprace więc wszystko zostało wykonane solidnie...


Nowy pokój (mały)

Nowy pokój (mały)

Nowy pokój (z balkonem)

Nowy pokój (z balkonem)

W nowym pokoju z balkonem brakuje jeszcze grzejnika. Co prawda długo nie będzie jeszcze potrzebny, ale już go zamówiliśmy i czekamy na dostawę. Tak jak w przypadku innych pokoi zdecydowaliśmy się na elektryczny promiennik podczernieni. Jego główną zaletą jest nie wątpliwie prosty montaż/demontaż. Wystarczy wywiercić cztery otwory na kołki montażowe, powiesić i podłączyć do prądu :). Jest to też rozwiązanie w miarę tanie (koszt grzejnika o mocy grzewczej 580 W z termostatem i dostawą to ok 500 zł) .

Dlaczego stosujemy elektryczne promienniki podczerwieni?
Bloki które zostały poddane termomodernizacji są bardzo ciepłe i nawet w pomieszczeniach gdzie nie ma grzejnika (np kuchnia ) jest ciepło więc taki grzejnik ma za zadanie tylko dogrzewać pokój.
Termostat ustawiamy aby załączał grzejnik gdy temperatura spadnie do 20,5 stopnia Celsjusza. Rachunki nie wskazują aby miał on okazje się często załączać. Dodatkowo jest to źródło ciepła stosunkowo tanie w porównaniu z innymi podobnymi rozwiązaniami. Promiennik emituje promienie podczerwone które tak jak słońce nagrzewa powierzchnie przedmiotów na które pada a nie powietrze w pomieszczeniu. Dlatego jest nam ciepło a powietrze nie jest przegrzewane. Przekłada się to na zużycie prądu, grzejnik o mocy grzejnej 580 W ma moc elektryczną 500 W.
Aby w nowo powstałych pokojach zwiększyć możliwość przepływu powietrza nad drzwiami stosujemy kratki wentylacyjne.


Kratka wentylacyjna nad drzwiami.

Aby ograniczyć rozchodzenie się dźwięku pomiędzy pokojem a korytarzem należy kratki po obu stronach ściany umieścić na różnych wysokościach (jedna pod drugą ) pamiętając o przepływie ciepła do góry.

Na koniec napiszę trochę o aspektach finansowych.
Cały remont wraz z wyposażeniem pokoi kosztował nas 11000 zł do tego trzeba niestety doliczyć czynsz + odstępne za miesiąc w którym robiliśmy remont czyli 2600 zł (niższy bo nikt nie mieszkał). Czynsz w miesiącu w którym na mieszkaniu nie zarabiamy jest dodatkowym sporym obciążeniem dlatego należy wynegocjować żeby go nie płacić.

Nasze koszty miesięczne to:
czynsz + odstępne 2800 zł
prąd ok 90 zł (z doświadczenia na innych mieszkaniach wiemy żeby tyle zakładać)
gaz ok 20 zł (j.w.)
internet 40 zł
+ plus ewentualne dopłaty za wodę i co na koniec roku, których na razie nie możemy oszacować. Przeglądaliśmy oczywiście rachunki z poprzednich lat i te dopłaty były nieduże (albo nie występowały) i mamy nadzieję że tak zostanie. Tak jak w innych mieszkaniach zamierzam odkładać 200 zł / m-c na ten cel. I mam nadzieje że tak jak w przypadku innych mieszkań na koniec roku zostanie nam z tego przyzwoita premia :)

Nasze przychody:
Pokój 16 m²                                 1000 zł + 150 zł
Pokój 11 m²                                   850 zł + 150 zł
Pokój nowy mały 8 m²                  850 zł + 150 zł
Pokój nowy z balkonem 11 m²     920 zł + 150 zł

Z prostych obliczeń wynika że zostaje nam 1000 zł zysku *
Przy założeniu że wykorzystujemy amortyzacje przyspieszoną z naszych mieszkań i nie uwzględniamy kosztów prowadzenia firmy.  Podsumowując przy jednym mieszkaniu ten biznes się nie spina dlatego musimy szybko znaleźć następne.
Najlepiej pracuje mi się pod presją dlatego zdecydowałem się na te pierwsze mieszkanie, teraz nie ma odwrotu, albo się uda albo zbankrutuje...



Mam ambicje aby blog Wolny Pokój był kompendium wiedzy dla początkującego inwestora. Jeżeli uważasz, że to co robię jest wartościowe to polub fanpage na Facebooku i zapisz się na newsletter, aby nie przegapić kolejnych wpisów.

4 komentarze:

  1. Cze. Bardzo rzeczowy post. Krotko, praktycznie i na temat info jak ktos inny podzielił już pokoj. To najbardziej mnie interesowalo. Takie szczegoly jak przesunieta kratka nad drzwiami, grzejnik na podczerwien w nowo wydzielonym pokoju czy scianka na klinach przy podlodze bardzo mi sie spodobaly. Dla mnie mega praktyczny post :-) Pozdrawiam i życze powodzenia.

    OdpowiedzUsuń
  2. Wspomniałeś, że musisz doliczyć jeszcze koszty prowadzenia firmy.
    Założyłeś działalność specjalnie na cele podnajmu??

    Czy wykupiłeś również ubezpieczenie?

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Tak niestety według mojej wiedzy jeśli chce się zarabiać w taki sposób to trzeba prowadzić firmę. Właśnie jestem w trakcie wybierania ubezpieczenia OC dla firmy.

      Usuń

Mieszkanie w klatce obok.

Kolejny remont za nami... Negocjacje z właścicielem trwały prawie miesiąc i już wątpiliśmy w  ich powodzenie, ale ostatecznie się udał...