środa, 15 sierpnia 2018

Mieszkanie w klatce obok.




Kolejny remont za nami...
Negocjacje z właścicielem trwały prawie miesiąc i już wątpiliśmy w  ich powodzenie, ale ostatecznie się udało. Sukces tym większy, że podnajeliśmy mieszkanie w tym samym bloku w którym mamy mieszkanie opisane we wpisie "Kolejny sukces" . Jest to identyczne mieszkanie (taki sam metraż i rozkład) w sąsiedniej klatce.
Ponieważ pierwsze mieszkanie w tym bloku było strzałem w dziesiątkę to i drugie nie mogło okazać się gorsze. Może dlatego że znaliśmy potencjał mieszkania udało nam się dokończyć negocjacje. A nie było to takie pewne. Kontakt z właścicielem był tak utrudniony i cały proces trwał tak długo, że w międzyczasie trafiliśmy na inne ogłoszenie. Trzypokojowe mieszkanie o powierzchni 64 m2, które idealnie nadawało się na nasze cele. Lokalizacja też była bardzo dobra, przy skrzyżowaniu ulic Czerniakowskiej z Gagarina na Mokotowie w drugiej lini zabudowy (a więc ciche). Zrobiliśmy dobre wrażenie (co usłyszeliśmy od właścicielki) i szybko przeszliśmy do ustalania szczegółów. Wynegocjowaliśmy delikatną obniżkę ceny, z 2700 zł na 2600 zł i brak kaucji. Umówiliśmy się na podpisanie umowy 29 czerwca. Do podpisania niestety nigdy nie doszło, Właścicielka zadzwoniła do nas wieczorem, dzień przed podpisaniem umowy, z informacją że się wycofuje. Dowiedziałem się tylko że rozmawiała ze znajomym, który jest prawnikiem i on jej odradził podpisywanie umowy na tak długi okres (pięć lat). Z drugiej strony umowa na rok z możliwością przedłużania jest opcją  dla nas nie do przyjęcia.
Wróciliśmy więc do rozmów z właścicielem mieszkania w "naszym" bloku.
Wykazaliśmy więcej determinacji aby przyśpieszyć negocjacje i "już" 16 lipca podpisaliśmy umowę a 17 lipca zaczęliśmy już remont.














Powyżej zdjęcia mieszkania w chwili wynajęcia. Przepraszam za jakość zdjęć, ale od razu przystąpiliśmy do remontu nie myśląc o zdjęciach. Dlatego muszę się posiłkować zdjęciami z ogłoszenia.

Pomimo tego że układ tego mieszkania jest identyczny z ostatnim, to ten remont był jeszcze prostszy. Ponieważ uzyskaliśmy zgodę właściciela na wykonanie otworu pod nowe drzwi, mogliśmy poprowadzić prostą ściankę przez środek salonu. Nie dość że mniej się napracowaliśmy to jeszcze uzyskaliśmy większe pokoje.








Ponieważ remont miał być prostszy zakładaliśmy, że przed końcem lipca zostanie wszystko skończone i zaczniemy ogłaszać pokoje. Bardzo szybko okazało się że nie uda nam się dotrzymać terminu z harmonogramu. Porzuciliśmy więc wszystkie prace w dzielonym salonie i wszystkie wysiłki przerzuciliśmy do dwóch pozostałych pokoi. 
Ponieważ nie było w nich wiele pracy, szybko zostały skończone i mogły trafić na portale z ogłoszeniami (używamy OLX  i Gumtree) 






Plan był taki, aby przynajmniej dwa pokoje zostały wynajęte przed końcem lipca. Poszło oczywiście lepiej niż planowaliśmy. 
Pokój ze zdjęcia nr 1. Został wynajęty pierwszy, przez osobę, która została nam polecona przez lokatora z mieszkania w klatce obok. Pokój ma powierzchnie 16 m2, cena to 1050 zł +150 zł opłaty.
Jako drugi został wynajęty remontowany pokój z balkonem, osoba która przyszła oglądać pokój ze zdjęcia nr 2. dostrzegła potencjał w tym pokoju i go wynajęła zanim trafił na rynek :)
Pokój ma 10 m2 cena to 950 zł +150 zł opłaty. 
Pokój ze zdjęcia nr 2. został wynajęty jako trzeci. Pokój ma powierzchnie 11 m2, cena to 920 zł +150 zł opłaty. 
Trzy pokoje zostały wynajęte (wpłacona kaucja) przed końcem remontu. Bez nadmiernego ciśnienia zabraliśmy się za dokończenie remontu. Ostatnie prace zostały wykonane 6 sierpnia. 
W międzyczasie wynajęliśmy ostatni pokój o powierzchni 9 m2, za cene 900 zł +150 zł opłaty. 

Opisanej powyżej strategi ma jedną ale poważną wadę. Po zakończonym remoncie trzeba skończone (wynajęte) już pokoje dokładnie (ponownie) posprzątać. Ale generalnie u nas działa:)








Ten projekt nie niósł za sobą żadnych poważnych ryzyk. Znaliśmy lokalizacje i układ mieszkania. Wiedzieliśmy że będzie duży popyt na pokoje wykonane w naszym standardzie. Do tego stopnia byliśmy pewni że znajdą się chętni na pokoje że delikatnie podnieśliśmy ceny...
Mimo, że pociąga mnie tworzenie nowych pokoi i po nocach śnią mi się rewolucyjne rozwiązania (może kiedyś będę mógł je zrealizowane zaprezentować na blogu) to bardzo się ciesze że trafił nam się taki łatwy projekt. Jak pisałem w poprzednim wpisie "Kolejny sukces" na potrzeby podnajmu otworzyłem jednoosobową działalność gospodarczą. Ponieważ prowadzenie firmy w Polsce wiąże się z kosztami od samego początku, nie zależnie od tego czy firma przynosi jakiekolwiek zyski, to wolałem skupić się na znalezieniu mieszkań "łatwych" które będą generowały zyski niż na realizacji własnych ambicji :)


Na koniec napiszę trochę o aspektach finansowych.
Cały remont wraz z wyposażeniem pokoi kosztował nas podobnie jak ostatnio  11000 zł . Na szczęście w tym przypadku udało nam się wynegocjować dwa tygodnie bez opłat, więc nic nie trzeba doliczać.

Nasze koszty miesięczne to:
czynsz + odstępne 2850 zł
prąd ok 100 zł (z doświadczenia na innych mieszkaniach wiemy żeby tyle zakładać)
gaz ok 20 zł (j.w.)
internet 40 zł
+ plus ewentualne dopłaty za wodę i co na koniec roku. Tak jak w innych mieszkaniach odkładamy 200 zł / m-c na ten cel. I liczę że zostanie z tego premia :)

Nasze przychody:
Pokój 16 m²                                 1050 zł + 150 zł
Pokój 11 m²                                   920 zł + 150 zł
Pokój nowy mały 9 m²                  900 zł + 150 zł
Pokój nowy z balkonem 11 m²     950 zł + 150 zł

Z prostych obliczeń (koszty- 3210, przychody 4420 ) wynika że zostaje nam 1210 zł zysku *
Nie uwzględniamy podatków (w firmie mamy duże koszty które pokrywają zysk. Do kosztów zaliczamy wydatki na remont i wyposażenie mieszkań wziętych w podnajem ale również odsetki od kredytów i amortyzacje przyśpieszoną, stawką 10% rocznie, mieszkań kupionych na wynajem ) Nie uwzględniamy też kosztów prowadzenia firmy które rozkładają się na wszystkie mieszkania. 
Przy dwóch mieszkaniach zaczyna to wyglądać trochę lepiej, ale i tak musimy szybko znaleźć następne :D




Mam ambicje aby blog Wolny Pokój był kompendium wiedzy dla początkującego inwestora. Jeżeli uważasz, że to co robię jest wartościowe to polub fanpage na Facebooku i zapisz się na newsletter, aby nie przegapić kolejnych wpisów.



piątek, 11 maja 2018

Kolejny sukces.



Nie było nowego wpisu już dwa miesiące a przez ten czas dużo się u mnie pozmieniało.
Udało się nam znaleźć i wyremontować mieszkanie i już szukamy następnego.

Mieszkanie przy skrzyżowaniu ulic Rakowieckiej i Żwirki i Wigury o powierzchni 75 m² składające się z trzech dużych pokoi 21 m² 16 m² 11 m² , dużej widnej kuchni, łazienki i oddzielnego WC. Negocjacje trwały długo a właścicielka nie chciała iść na ustępstwa. Cały czas szukaliśmy innego mieszkania. Ale gdy kończył się marzec i nie mieliśmy żadnej innej opcji zdecydowaliśmy że musimy w końcu zacząć. Mieszkanie na Rakowieckiej miało dużo plusów min: bardzo dobra lokalizacja, genialny rozkład (np. salon idealnie nadawał się do podziału ) i nie wymagało dużego remontu.


Salon

Salon

Pokój 16 m²

Pokój 11 m²

Jak widać na zdjęciach, wystrój mieszkania nie należy obecnie do najmodniejszych.
Ponieważ salon posiadał dwa niezależne okna i był niemal na planie kwadratu (4,5 m x 4,8 m) byłem pewny, że powstałe po podziale pokoje będą funkcjonalne i nie będzie problemu aby je szybko wynająć. Nie przeliczyłem się oba pokoje wynajęły się niemal natychmiast (większy z balkonem za 920 zł + opłaty, a mniejszy za 850 zł + opłaty).

Pozostała tylko kwestia ustalenia warunków współpracy z właścicielką. Podstawowe prawo prowadzenia negocjacji brzmi: negocjacje wygrywa strona której mniej zależy... Niestety w tym przypadku to my byliśmy stroną której bardziej zależało :(
Udało nam się wynegocjować 4,5 roczny okres współpracy, a właścicielka zadeklarowała chęć przedłużenia umowy gdy współpraca będzie przebiegać prawidłowo (a wiem że będzie). Dodatkowo liczymy, że właścicielka będzie chciała przekazać nam w zarządzanie drugie mieszkanie które obecnie jest wynajęte.
Udało się wynegocjować też trochę niższą cenę odstępnego. Na ogłoszeniu cena wynosiła 3200 zł, ostatecznie stanęło na 2800 zł (odstępne + czynsz).
Ostatnią rzeczą którą udało się wynegocjować był weksel in blanko zamiast miesięcznej kaucji.
To wszystko co udało nam się wynegocjować. Nie było mowy o przenoszeniu kuchni i zrobieniu w jej miejscu pokoju, partycypacji w kosztach remontu (np. w formie obniżenia czynszu w pierwszym roku ) czy darmowym pierwszym miesiącu.
Zdecydowaliśmy się na te warunki, wiec musieliśmy się pośpieszyć. Jak na złość nie dostałem urlopu w pracy więc na remont musiały wystarczyć wieczory po pracy i weekendy. Okazało się że łączenie pracy,życia rodzinnego i remontu w innym mieście jest potwornie wyczerpujące ale wykonalne.


Pokój 16 m²


Pokój 16 m²


Pokój 16 m²

Umowę podpisaliśmy 6 kwietnia i od razu zaczęliśmy remont. Pomysł był taki aby szybko odświeżyć dwa pokoje i części wspólne, wynająć je i zacząć podział salonu. Nie udało się zrealizować tego planu. Wszystkie pokoje zostały wynajęte od pierwszego maja, mimo że sam remont przedłużył się do trzeciego.


Przedpokój 

Przedpokój 

Ponieważ wynegocjowaliśmy nie najlepsze warunki musieliśmy wykazać się większą kreatywnością niż zazwyczaj i wykorzystać część wyposażenia. min lustro z przedpokoju, drzwi do łazienki i WC itd.

Odświeżenie mieszkania było stosunkowo proste, schody zaczęły się dopiero gdy wzięliśmy się za salon. Ponieważ to nie jest nasze mieszkanie, musieliśmy cały podział przeprowadzić w taki sposób aby w miarę potrzeby dało się przywrócić stan pierwotny. Najlepiej aby cały proces dało się przeprowadzić możliwie jak najłatwiej i żeby nie trzeba było naprawiać zniszczeń. Najtrudniejszą rzeczą było postawienie ścianki działowej w taki sposób aby nie wiercić dziur w podłodze. Rozwiązaliśmy to w ten sposób że dolny profil przykleiliśmy a dodatkowo żeby wzmocnić konstrukcję użyliśmy kantówek drewnianych które wbiliśmy na ścisk.






Nie zmieniliśmy też nic w instalacji elektrycznej. Tak gdzie kończyła się istniejąca instalacja (podłączenie żyrandola) podłączyliśmy nową instalacje którą ukryliśmy w ściance działowej.
Podsumowując stan pierwotny można było by bardzo szybko przywrócić ale oczywiście liczymy na długotrwałą współprace więc wszystko zostało wykonane solidnie...


Nowy pokój (mały)

Nowy pokój (mały)

Nowy pokój (z balkonem)

Nowy pokój (z balkonem)

W nowym pokoju z balkonem brakuje jeszcze grzejnika. Co prawda długo nie będzie jeszcze potrzebny, ale już go zamówiliśmy i czekamy na dostawę. Tak jak w przypadku innych pokoi zdecydowaliśmy się na elektryczny promiennik podczernieni. Jego główną zaletą jest nie wątpliwie prosty montaż/demontaż. Wystarczy wywiercić cztery otwory na kołki montażowe, powiesić i podłączyć do prądu :). Jest to też rozwiązanie w miarę tanie (koszt grzejnika o mocy grzewczej 580 W z termostatem i dostawą to ok 500 zł) .

Dlaczego stosujemy elektryczne promienniki podczerwieni?
Bloki które zostały poddane termomodernizacji są bardzo ciepłe i nawet w pomieszczeniach gdzie nie ma grzejnika (np kuchnia ) jest ciepło więc taki grzejnik ma za zadanie tylko dogrzewać pokój.
Termostat ustawiamy aby załączał grzejnik gdy temperatura spadnie do 20,5 stopnia Celsjusza. Rachunki nie wskazują aby miał on okazje się często załączać. Dodatkowo jest to źródło ciepła stosunkowo tanie w porównaniu z innymi podobnymi rozwiązaniami. Promiennik emituje promienie podczerwone które tak jak słońce nagrzewa powierzchnie przedmiotów na które pada a nie powietrze w pomieszczeniu. Dlatego jest nam ciepło a powietrze nie jest przegrzewane. Przekłada się to na zużycie prądu, grzejnik o mocy grzejnej 580 W ma moc elektryczną 500 W.
Aby w nowo powstałych pokojach zwiększyć możliwość przepływu powietrza nad drzwiami stosujemy kratki wentylacyjne.


Kratka wentylacyjna nad drzwiami.

Aby ograniczyć rozchodzenie się dźwięku pomiędzy pokojem a korytarzem należy kratki po obu stronach ściany umieścić na różnych wysokościach (jedna pod drugą ) pamiętając o przepływie ciepła do góry.

Na koniec napiszę trochę o aspektach finansowych.
Cały remont wraz z wyposażeniem pokoi kosztował nas 11000 zł do tego trzeba niestety doliczyć czynsz + odstępne za miesiąc w którym robiliśmy remont czyli 2600 zł (niższy bo nikt nie mieszkał). Czynsz w miesiącu w którym na mieszkaniu nie zarabiamy jest dodatkowym sporym obciążeniem dlatego należy wynegocjować żeby go nie płacić.

Nasze koszty miesięczne to:
czynsz + odstępne 2800 zł
prąd ok 90 zł (z doświadczenia na innych mieszkaniach wiemy żeby tyle zakładać)
gaz ok 20 zł (j.w.)
internet 40 zł
+ plus ewentualne dopłaty za wodę i co na koniec roku, których na razie nie możemy oszacować. Przeglądaliśmy oczywiście rachunki z poprzednich lat i te dopłaty były nieduże (albo nie występowały) i mamy nadzieję że tak zostanie. Tak jak w innych mieszkaniach zamierzam odkładać 200 zł / m-c na ten cel. I mam nadzieje że tak jak w przypadku innych mieszkań na koniec roku zostanie nam z tego przyzwoita premia :)

Nasze przychody:
Pokój 16 m²                                 1000 zł + 150 zł
Pokój 11 m²                                   850 zł + 150 zł
Pokój nowy mały 8 m²                  850 zł + 150 zł
Pokój nowy z balkonem 11 m²     920 zł + 150 zł

Z prostych obliczeń wynika że zostaje nam 1000 zł zysku *
Przy założeniu że wykorzystujemy amortyzacje przyspieszoną z naszych mieszkań i nie uwzględniamy kosztów prowadzenia firmy.  Podsumowując przy jednym mieszkaniu ten biznes się nie spina dlatego musimy szybko znaleźć następne.
Najlepiej pracuje mi się pod presją dlatego zdecydowałem się na te pierwsze mieszkanie, teraz nie ma odwrotu, albo się uda albo zbankrutuje...



Mam ambicje aby blog Wolny Pokój był kompendium wiedzy dla początkującego inwestora. Jeżeli uważasz, że to co robię jest wartościowe to polub fanpage na Facebooku i zapisz się na newsletter, aby nie przegapić kolejnych wpisów.

niedziela, 4 marca 2018

Podsumowanie lutego.




Po bardzo dobrym roku 2017,  postanowiłem w tym roku zwiększyć zaangażowanie w nieruchomości. Ponieważ nie uważam za właściwe dalsze zadłużanie się (przynajmniej nie w tym momencie), postawiłem na sprawdzony już model. Oprócz zarządzania swoimi pokojami postanowiłem, razem z bratem, wyszukiwać duże mieszkania w Warszawie, które swoją świetność mają już za sobą (styl wczesny lub późny PRL). Wydzierżawić je na długi okres (od 5 do 10 lat), wykorzystać nasze doświadczenie w remontach, dostosować je do naszych potrzeb i wyposażyć według naszych standardów.  Plan minimum to do wakacji podwoić liczbę pokoi którymi zarządzamy i przejść na zawodowstwo.
Postanowiłem do tematu podejść w sposób nowoczesny, zacząłem od stworzenia tego bloga i fanpage na Facebooku aby zbudować wizerunek profesjonalisty . Był to strzał w dziesiątkę. Dopiero buduję zasięgi a już otworzyły się nowe możliwości. Poznałem kilku inwestorów którzy inwestują w nieruchomości, na najróżniejsze sposoby, w rożnych miastach Polski. Wizytę u Krzysztofa, który tak jak my inwestuję w pokroję na wynajem opisywałem na fanpage Wolny Pokój 
Z ciekawszych znajomości z lutego wymienię jeszcze Mariusza który ma inne podejście do inwestowania w mieszkania na wynajem. Swoje mieszkania dzieli na niewielkie "kawalerki" ok 16 m². Każda taka "kawalerka" jest w pełni autonomiczna, posiada własną łazienkę i aneks kuchenny.
Myślę, że to bardzo ciekawa alternatywa dla miniakademików. Będę musiał się zastanowić czy dało by się taki model zastosować w dzierżawionych mieszkaniach. Na pewno nakłady inwestycyjne były by większe i ciężej było by do tego przekonać właścicieli do takiej przeróbki w ich mieszkaniach. Ale nad pomyłem będę myślał.


567 osób obserwujących to całkiem dobry wynik jak na dwa miesiące działania. 

Oprócz nowych znajomości z bardziej doświadczonymi inwestorami, zgłaszali się też potencjalni klienci. Pierwszy odezwał się Mirek który nadwyżki kapitału inwestuje w mieszkania. Obecnie wynajmuję on całe mieszkania, ale rozważał oddanie nam jednego z nich w zarządzanie. Niestety mieszkanie to miało taki rozkład, że jedyną szansą na dodatkowy pokój było by przeniesienie kuchni. Niestety salon jest długi i wąski, ciężko było by go podzielić :(
Następnie zgłosiła się do nas Ada, która kupiła mieszkanie, postanowiła przekształcić je w miniakademik i oddać w zarządzanie. Zaproponowała abyśmy zajęli się całym procesem i przejęli mieszkanie w zarządzanie na 5 lat. Byliśmy akurat w trakcie obiecujących negocjacji z właścicielami 86 m² trzypokojowego mieszka. Zakres remontu był w tym przypadku dużo mniejszy, pokoje dożo większe (wszystkie ok 10 m²), lokalizacja ciekawsza i potencjalny zysk większy.




Niestety negocjacje zakończyły się fiaskiem, nie udało nam się rozwiać największej obawy właścicieli którą były potencjalne skargi sąsiadów na nasz miniakademik. Ostatecznie wynajęli mieszkanie na biuro. Gdy zdecydowaliśmy się podjąć wyzwanie Ady okazało się, że podpisała już umowę z firmą remontową i wpłaciła zaliczkę (spóźniliśmy się jeden dzień). Umówiliśmy się na oglądanie efektów końcowych przebudowy, fotorelacja będzie na blogu lub FB.

Do poszukiwań mieszkania na marzec używaliśmy też konwencjonalnych metod. Przeglądaliśmy ogłoszenia, niestety większość ogłoszeń które nam odpowiadały były już nie pierwszej świeżości i wszystkie były już nieaktualne. W większości przypadków pośrednikom się nie chciało ich usunąć albo też nie wiedzieli że oferta jest już nieaktualna (dowiadywał się o tym dopiero po kontakcie z właścicielami po naszym zapytaniu). Wiemy już mniej więcej które z odświeżanych ogłoszeń są już nieaktualne, więc teraz będzie łatwiej. Udało nam się umówić się na kilka spotkań ale na razie bez pozytywnych rezultatów.
W marcu chcemy spróbować jeszcze bardziej konwencjonalnej metody, przygotujemy ogłoszenia tak zwane zrywki i rozwiesimy w interesujących nas lokalizacjach. Jest szansa, że ludzie posiadający interesujące nas mieszkania nie wiedza, że względu na ich stan ktoś będzie je chciał wynająć.

W lutym nie przybył nam ani jeden pokój. Na szczęście do wakacji jeszcze daleko, ale musimy zagęścić ruchy.  W marcu musimy przyśpieszyć...



Mam ambicje aby blog Wolny Pokój był kompendium wiedzy dla początkującego inwestora. Jeżeli uważasz, że to co robię jest wartościowe to polub fanpage na Facebooku i zapisz się na newsletter, aby nie przegapić kolejnych wpisów.

niedziela, 25 lutego 2018

Jak kupić mieszkanie po okazyjnej cenie?


Jeżeli chcemy inwestować na rynku nieruchomości musimy umieć znajdować nieruchomości poniżej ceny rynkowej. Podstawowe prawo dotyczące inwestowania w nieruchomości głosi: Na nieruchomościach zarabiamy w momencie ich kupna a nie sprzedaży. Należy to rozumieć dosłownie, jeżeli nie kupimy mieszkania w dobrej cenie to możemy zapomnieć o zyskach i cała "inwestycja" może szybko stać się źródłem problemów np. gdy stopy procentowe pójdą w gorę i wzrośnie rata kredytu.
Po pierwsze jeśli chcemy znaleźć mieszkanie poniżej ceny rynkowej, należy ceny rynkowe... znać  😎




Początkujący inwestor powinien skupić się na jednej dzielnicy i przeglądać możliwie dużo ogłoszeń aby wyrobić sobie opinie. Musi też pamiętać o drugiej ważnej zasadzie: 100:10:1 co znaczy że 100 mieszkań musimy obejrzeć (mogą to być oferty w internecie)  na 10 mieszkań musimy złożyć ofertę i 1 mieszkanie kupić.
Gdzie szukać mieszkań?
Najłatwiej na serwisach ogłoszeniowych np Otodom, Gratka, Gumtree, Domiporta itd. Ale zazwyczaj najlepsze okazję nie trafiają do internetu, pośrednik znajduję na okazyjną nieruchomość szybko kupca w bazie swoich klientów i nie ma potrzeby reklamować jej w internecie i użerać się z wybrzydzającymi kupcami. Dlatego dobrym pomysłem jeż budowanie dobrych relacji z pośrednikami, przedstawienie im dokładnie czego, gdzie i za ile potrzebujemy. Budowanie takich relacji niestety trwa, ale musimy się tego podjąć.
Na początku będzie trudno przekonać pośrednika, że jesteśmy poważnymi inwestorami, a nie "oglądaczami". Musi być pewny że jak do nas zadzwoni i będzie miał to co "zamówiliśmy" to nie będziemy grymasić tylko sprawnie przeprowadzimy transakcję i szybko zapłacimy umówioną prowizje. W przeciwnym razie nie będzie sobie głowy zawracał i do nas nawet nie zadzwoni.

Alternatywą do przeglądania ofert na rożnych portalach jest korzystanie z  programów które zrobią to za nas. Przefiltrują ogłoszenia na wszystkich portalach i wybiorą tylko te, które spełniają nasze kryteria. Takimi programami są min Sads.pl czy Moniter.pl

Okazje inwestycyjne cały czas są dostępne, ale nie każdy jest w stanie je rozpoznać. Tańsze są mieszkania z rożnymi wadami np. zadłużone, z wadą prawną ale również mieszkania z kiepskim rozkładem, ponieważ jest dużo mniej chętnych aby je nabyć. Jeżeli jesteśmy w stanie rozwiązać problemy kupujących to na pewno zarobimy.
My skupiamy się na podnoszeniu wartości kupowanych mieszkań. Szukamy takich w których można stworzyć dodatkowy pokój albo dwa :) (co znacząco podnosi stopę zwrotu przy wynajmie mieszkania na pokoje).




W śród osób flipujących bardzo popularne są mieszkania w których można unowocześnić/poprawić rozkład albo większe kawalerki które można przebić na dwupokojowe mieszkanie.

Gdy już znajdziemy odpowiednie mieszkanie które spełnia nasze wymagania pozostaje nam negocjować cenę. Zazwyczaj sprzedający są gotowi do negocjacji i jeśli tylko my dostrzegliśmy potencjał w mieszkaniu (nie będziemy się musieli przelicytowywać z innym inwestorem ) to mamy duże szanse na sukces.
O sposobach negocjacji nie będę się rozpisywał, jest wiele książek na ten temat min książki R. Cialdini'ego, R.Mayera, G. Kennedy'ego czy polskich autorów W. Woźniczki i M. Dutko
Ja polecę jedną wg. mnie najważniejszą pozycje, która nie jest stricte książką o negocjacjach ale bez stosowania zasad w niej zawartych daleko nie zajdziemy. Mowa o Książce Dale Carnagiego "Jak zdobyć przyjaciół i zjednać sobie ludzi". Mimo, że została wydana w 1936r. nic nie straciła ze swojej aktualności.
Zasady w niej opisane wydają się oczywiste, ale bardzo trudno jest według nich żyć, a na prawdę warto.
W książce jest wiele przykładów z życia, które obrazują ile wartości wniesie w nasze życie przestrzeganie opisanych zasad.
Od dawna wiadomo, że ludzie wolą robić interesy z kimś kogo lubią, nawet wszystkie sztuczki opisane w książkach o negocjacjach nie pomogą jeśli właściciel mieszkania nas nie polubi.
Aby odnieść sukces, trzeba tylko dobrze robić robotę i być porządnym człowiekiem.
Zakup tej książki to najlepiej zainwestowane 10 zł w moim życiu 😎


Zasada 1.
➥Nie Krytykuj, nie potępiaj i nie pouczaj.
Zasada 2.
➥Szczerze i uczciwie wyrażaj uznanie.
Zasada 3.
➥Wzbudź w innych szczere chęci.
Zasada 4.
➥Okazuj ludziom szczere zainteresowanie.




Początkującym polecam obejrzenie filmu Państwo Piesto. Materiał wyczerpuje temat negocjacji.
Nie zgadzam się tylko z opinią o książce Wojtka Woźniczki (którą polecam jako lekturę uzupełniającą ), poza tym nie mam zastrzeżeń.



Mam ambicje aby blog Wolny Pokój był kompendium wiedzy dla początkującego inwestora. Jeżeli uważasz, że to co robię jest wartościowe to polub fanpage na Facebooku i zapisz się na newsletter aby nie przegapić kolejnych wpisów.

poniedziałek, 5 lutego 2018

Ulica Bernardyńska, Warszawa.

Ponieważ ostatni wpis był o błędach ten będzie o sukcesach czyli o tym dlaczego zająłem się w ogóle tym biznesem. Nie będzie to wpis z serii instruktażowych, ale początkujący inwestor znajdzie tu coś dla siebie.
Przed zakupem tego mieszkania zdawaliśmy już sobie sprawę z wszystkich błędów jakie popełniliśmy przy remoncie pierwszego mieszkania i nie zamierzaliśmy ich już popełniać.
Szukaliśmy mniejszego mieszkania w którym da się dobrze wykorzystać każdy m². W końcu trafiliśmy na mieszkanie trzypokojowe o powierzchni  64 m² które w prosty sposób da się przerobić na czteropokojowe.


Taki układ miało mieszkanie gdy je oglądaliśmy. Mieszkanie było już kiedyś przerabiane. Pokój 13.14 m² był zmniejszany aby w przedpokoju wydzielić coś na kształt otwartego salonu. Ściania działowa była wykonana z płyty G-k więc łatwo ją było zdemontować.



niedziela, 28 stycznia 2018

Błędy początkujących inwestorów.




Wpis ten zacznę od opisania własnych początków i wszystkich błędów jakie wtedy popełniłem a później zajmę się błędami których na szczęście nie popełniłem.

Gdy zaczynałem temat inwestowania w nieruchomości był już mi znany całkiem dobrze. Miałem za sobą kilka przeczytanych książek i całkiem sporo audycji/wywiadów poruszających ten temat (o kilku wspominałem w ostatnim wpisie).
Stwierdziłem że wiem już tyle że mogę sam spróbować.
Plan miałem banalnie prosty. Postanowiłem wykorzystać fakt, że dwóch braci ze znajomymi wynajmuje mieszkanie w Warszawie. Skoro wynajmują od kogoś to mogą wynajmować i nasze :)
Znaleźliśmy duże czteropokojowe mieszkanie na Bemowie z dobrym dojazdem do Wojskowej Akademii Technicznej gdzie większość z przyszłych lokatorów studiowała.

Wszystko było skalkulowane w taki sposób aby po odliczeniu wszystkich kosztów starczyło na raty kredytu i żeby jeszcze zostało na ewentualne naprawy czy remont. Interes polegał na tym że lokatorzy spłacą kredyt i po 25 latach mieszkanie będzie przynosić zysk (raczej takie zabezpieczenie emerytalne niż inwestycja).

Tu ważna uwaga dzięki temu założeniu szukałem mieszkania w odpowiednio niskiej cenie aby wszystko się spinało finansowo. Wiedziałem ile moi przyszli najemcy płacili za mieszkanie dotychczasowo i wiedziałem że nie będą chcieli zapłacić więcej tylko dlatego że ich poproszę.

poniedziałek, 15 stycznia 2018

Jak kupić mieszkanie - poradnik krok po kroku.




Pierwszy merytoryczny wpis będzie odpowiadał na pytanie jak krok po kroku kupić mieszkanie?

Cały proces musimy rozpocząć od określenia w jakim celu chcemy kupić nieruchomość, kupujemy aby w nim  zamieszkać czy w celach inwestycyjnych? Na flipa (obrót nieruchomościami)? Czy aby wynajmować? Samych strategi inwestowania w nieruchomości na wynajem jest dużo min. wynajem długoterminowy całego mieszkania lub poszczególnych pokoi, wynajem krótkoterminowy dla turystów lub kombinacja tych strategi np. wynajem średnioterminowy dla studentów z zagranicy.
Inwestor zanim zacznie musi znaleźć taki sposób jaki mu odpowiada i na którym będzie się koncentrował.
My inwestujemy w mieszkania w których pokoje wynajmujemy na długi termin osobom młodym (studentom lub osobom pracującym). Wynajem na pokoje ma mnóstwo zalet min większy zwrot z inwestycji i mniejsze niebezpieczeństwo pustostanów, ma też wady. Ale o tym innym razem, w innym wpisie.

sobota, 6 stycznia 2018

Wolny Pokój - co to takiego ??





Blog ten skierowany jest dla osób interesujących się inwestowaniem w nieruchomości, głównie początkujących bo sam jestem początkującym inwestorem.
Ale to paradoksalnie będzie główna zaleta bloga. Stron o inwestowaniu w nieruchomości jest wiele ale są skierowane do ludzi już inwestujących a nie tych którzy zaczynają lub chcą zacząć. Będziecie mogli obserwować moją drogę od samego początku ze wszystkimi wzlotami i upadkami.

Dlaczego Wolny Pokój?

Nazwa "Wolny Pokój" jest zainspirowana książką Sławka Muturi pt. "Wolność finansowa dzięki inwestowaniu w nieruchomości" była to pierwsza książka na tema inwestowania jaką przeczytałem i zrobiła na mnie tak duże wrażenie, że zmieniła mój sposób myślenia. Wtedy w głowię została zasiana myśl która spokojnie rosła aż urosła tak bardzo, że nie dało się jej już ignorować. Mimo że razem z braćmi kupiliśmy już dwa mieszkania w których pokoje wynajmujemy studentom to dopiero na koniec roku 2017 podjąłem decyzje że będzie to mój sposób na życie. Ze względu na sytuację rodzinną nie wchodzi w grę rewolucja co najwyżej ewolucja. Wobec czego plan na rok 2018 jest taki aby zastąpić dochody z pracy na etacie dochodami z nieruchomości i dopiero gdy będę dysponował większą ilością czasu wrzucę piąty bieg. Jeszcze rok temu nie miałem pomysłu jak mógł bym iść w ślady Sławka ale gdy zacząłem działać nagle pojawiły się okazję i nowe pomysły...
Czeka mnie ekscytująca droga (was drodzy czytelnicy zapewne też) i już nie mogę się doczekać.

sobota, 2 grudnia 2017

Zaczynamy



Gdy trzy lata temu zaczynałem swój pierwszy remont nie przypuszczałem nawet że jest to początek przygody z nieruchomościami. Odkryłem wtedy pasję do przywracania zaniedbanym miejscom ich drugiego życia a niedawno i sposób na życie.

Pierwszy remont był specyficznym doznaniem podchodząc do niego nie miałem umiejętności ani narzędzi miałem tylko chęci i plan aby coś zrobić.







Oczywiście popełniłem wiele błędów, wiele rzeczy bym zrobił inaczej ale na tym właśnie polega zdobywanie doświadczenia. Podstawowym błędem (najbardziej dokuczliwym przy późniejszej eksploatacji) było pominięcie instalacji elektrycznej, w starych mieszkaniach ilość i lokalizacja gniazdek jest niedostosowana do dzisiejszych potrzeb i przed remontem trzeba o tym koniecznie pomyśleć przed gładzeniem i malowaniem ścian :)



Dużym problemem który wpłynął na długość remontu był brak odpowiednich narzędzi. Do wyczyszczenia cegły na ścianie używałem szczotek drucianych montowanych do małej marketowej wiertarki za 100 zł. Wiertarka niestety nie przeżyła tego eksperymentu. Dodatkowo podczas czyszczenia powstawały ogromne ilości pyłu które przeciskały się przez najdrobniejszą szparę na resztę mieszkania.








Mimo że to był mój pierwszy remont w życiu to wynik był zadowalający. Tak mi się to spodobało i nabrałem pewności siebie, już wtedy wiedziałem że to nie będzie ostatni remont w moim życiu.
Liczę że już niedługo nie będę robił niczego innego

Mieszkanie w klatce obok.

Kolejny remont za nami... Negocjacje z właścicielem trwały prawie miesiąc i już wątpiliśmy w  ich powodzenie, ale ostatecznie się udał...