poniedziałek, 15 stycznia 2018

Jak kupić mieszkanie - poradnik krok po kroku.




Pierwszy merytoryczny wpis będzie odpowiadał na pytanie jak krok po kroku kupić mieszkanie?

Cały proces musimy rozpocząć od określenia w jakim celu chcemy kupić nieruchomość, kupujemy aby w nim  zamieszkać czy w celach inwestycyjnych? Na flipa (obrót nieruchomościami)? Czy aby wynajmować? Samych strategi inwestowania w nieruchomości na wynajem jest dużo min. wynajem długoterminowy całego mieszkania lub poszczególnych pokoi, wynajem krótkoterminowy dla turystów lub kombinacja tych strategi np. wynajem średnioterminowy dla studentów z zagranicy.
Inwestor zanim zacznie musi znaleźć taki sposób jaki mu odpowiada i na którym będzie się koncentrował.
My inwestujemy w mieszkania w których pokoje wynajmujemy na długi termin osobom młodym (studentom lub osobom pracującym). Wynajem na pokoje ma mnóstwo zalet min większy zwrot z inwestycji i mniejsze niebezpieczeństwo pustostanów, ma też wady. Ale o tym innym razem, w innym wpisie.




Wybór lokalizacji jest chyba najważniejszym parametrem naszego przyszłego mieszkania. Od lokalizacji zależy jak szybko uda nam się je wynająć, jaką cenę przyszli najemcy będą skłonni zapłacić i czy będą pustostany. Pustostany są najgorszym wrogiem inwestora nie dość, że nie zarabiamy to jeszcze ponosimy koszty - czynsz do wspólnoty i ewentualne raty kredytu.
Gdy zdecydujemy się na najem mieszkania na pokoje powinniśmy wziąć pod uwagę bliskość uczelni i miejsc pracy gdzie pracują młodzi ludzie. Koniecznie musi być do tych miejsc bardzo łatwy  i szybki dojazd. W określeniu tego parametru bardzo pomocny jest serwis Jakdojade.pl za pomocą którego łatwo i szybko określisz czas i poziom skomplikowania dojazdu w wielu miastach.
Przy wyborze lokalizacji mieszkania na najem krótkoterminowy (na doby) dla turystów powinny być dobrze skomunikowane z miejscami turystycznymi (ale moje doświadczenie w tym temacie jest zerowe więc przejdźmy dalej).

Rynek pierwotny czy wtórny?

Odpowiedz na to pytanie zależy od preferencji inwestora i strategi jaką przyjął.
My szukamy mieszkań w dobrej lokalizacji, poniżej ceny rynkowej i do remontu. Czyli naturalnym wyborem jest rynek wtórny. Za rynkiem wtórnym przemawia także fakt że gdy posiadamy pełną własności (nie prawo do lokalu) i mieszkanie było użytkowane dłużej niż pięć lat (przez kogokolwiek) do mamy prawo stosować indywidualną stawkę amortyzacji (max 10%) i legalnie nie płacić podatku przez wiele lat (min 10 lat).




Gdzie szukać okazji inwestycyjnej?

Należy pamiętać o najważniejszym prawie przy inwestowaniu w nieruchomości: Na nieruchomościach zarabiamy w momencie ich kupna a nie sprzedaży. Należy to rozumieć dosłownie, jeżeli nie kupimy mieszkania w dobrej cenie to możemy zapomnieć o zyskach i cała "inwestycja" może szybko stać się źródłem problemów np. gdy stopy procentowe pójdą w gorę i wzrośnie rata kredytu.
Aby kupić mieszkanie poniżej ceny rynkowej należy znać ceny rynkowe :)
Początkujący inwestor powinien skupić się na jednej dzielnicy i przeglądać możliwie dużo ogłoszeń aby wyrobić sobie opinie. Powinien też pamiętać o zasadzie 100:10:1 co znaczy że 100 mieszkań musimy obejrzeć (można przejrzeć oferty w internecie)  na 10 mieszkań musimy złożyć ofertę i 1 mieszkanie kupić.
Gdzie szukać mieszkań?
Najprościej na serwisach internetowych np Gratka, Otodom, Gumtree, Domiporta itd. ale najlepsze okazję zazwyczaj nie trafiają do internetu, pośrednik znajduję na okazyjną nieruchomość szybko kupca w bazie swoich klientów i nie ma potrzeby reklamować jej w internecie.

My pierwsze mieszkanie kupiliśmy korzystając z usług poleconego nam pośrednika, spotkaliśmy się omówiliśmy wszystkie nasze wymagania - lokalizacje, ilość pokoi, cenę i czekaliśmy :) Współpraca zakończyła się sukcesem dostaliśmy dokładnie to czego wtedy oczekiwaliśmy.
Kupując drugie mieszkanie również zgłosiliśmy się do tego samego pośrednika ale ostatecznie mieszkanie znaleźliśmy w internecie (chyba za bardzo negocjowaliśmy prowizje przy zakupie pierwszego mieszkania i nie byliśmy priorytetowymi klientami - trzeba będzie to naprawić 😎 ).
Przy drugim mieszkaniu zmieniliśmy strategię nadal szukaliśmy mieszkania do remontu poniżej ceny rynkowej i negocjowaliśmy cenę ale dołożyliśmy drugi punkt, kreacja wartości. Szukaliśmy mieszkania trzypokojowego w którym łatwo będzie zrobić czwarty pokój (co znacząco podniosło stopę zwrotu z inwestycji).


 

Zakup na kredyt czy za gotówkę ?

Jeżeli spojrzymy na to pytanie z czysto excelowego punktu widzenia to im mniej kapitału własnego zaangażujemy w inwestycje tym wyższy zwrot z inwestycji osiągniemy. Ale nie samym excelem inwestor żyje, w sytuacji gdybyśmy kupimy mieszkanie w 100% na  kredyt ( na zakup, remont, wyposażenie i wszystkie inne koszty) to wystarczyło by aby mieszkanie generowało jedną złotówkę zysku aby Excel pokazał zwrot z inwestycji dążący do nieskończoności :)
Zalecam ostrożność przy kredytach, obecnie nie otrzymamy kredytu na 100% ceny mieszkania  (jak miało to miejsce przed ostatnim kryzysem) ale niektóre banki dają na 90% + ubezpieczenie niskiego wkładu. Ja bym czuł się nie komfortowo z takim kredytem dlatego uważam że 20% wkładu własnego to minimum.
W tym punkcie koniecznie należy poruszyć też temat stóp procentowych.


Kliknij aby powiększyć.


Obecnie stopy procentowe są na rekordowo niskim poziomie. Potencjał do obniżek jest niewielki natomiast do wzrostów dużo większy. Biorąc kredyt hipoteczny na 30 lat na pewno doczekamy się stóp procentowych znacznie wyższych niż obecnie (cykliczność rynku).
Co to oznacza dla inwestora? Wzrost raty kredytu (kredyty hipoteczne w Polsce mają zmienne oprocentowanie).
O ile wzrośnie rata? To zależy od poziomu stóp procentowych ale teoretycznie jest możliwe nawet że dwukrotnie. Po szczegóły odsyłam do ludzi bardziej znających się na rzeczy np. Independent Trader
Koniecznie trzeba wspomnieć, że podwyżki stóp przeważnie są konsekwencją pojawienia się inflacji (co wiąże się też ze wzrostem cen nieruchomości więc i czynszu).

Reasumując trzeba być zawsze świadomym ryzyka i być gotowym na różne scenariusze.
Gdyby kogoś interesowało moje zdanie to gdybym posiadał pieniądze na zakup mieszkania za gotówkę to kupił bym trzy mieszkania na kredyt a pieniądze przeznaczył bym na wkład własny i remont 😁

Koszty zakupu nieruchomości.

Nie każdy sobie zdaję sprawę że cena jaką płaci za mieszkanie to jeden z wielu kosztów jakie będzie musiał ponieść. Największy ale nie jedyny.
Przy zakupie z rynku wtórnego musimy zapłacić podatek PCC 2% od ceny mieszkania (płatny od razu u notariusza).
Pośrednik od 1,5% do 3% od ceny mieszkania.
Notariusz (taksa notarialna, założenie lub wpis prawa własności do księgi wieczystej, ustanowienie hipoteki odpisy aktu ) - ceny różne w zależności od ceny mieszkania i cen usług poszczególnych notariuszy. Do obliczeń zalecam przyjąć 2600 zł.
Prowizja od udzielenia kredytu średnio 2% od ceny mieszkania (są dostępne kredyty bez prowizji ale mają w zamian wyższe oprocentowanie). 
Ubezpieczenie ok 300 zł

Jak to wszystko podliczymy to wychodzi spora kwota...

Co na to Excel?

Mimo tego co napisałem wcześniej w punkcie "zakup na kredyt czy za gotówke" Excel jest podstawowym narzędziem inwestora.
Jeżeli Excel pokazał by zwrot z inwestycji ROI na poziomie < 8% to nie wchodził bym w ten interes (patrz zagrożenia o których pisałem wcześniej), znam doświadczonych inwestorów którzy nie inwestują dopóki ROI < 10 %.
Jak ja liczę ROI ?  Ja liczę ROI dla całej inwestycji a nie z kapitału własnego i to polecam początkującym.

Sumujemy wszystkie koszty jakie poniesiemy na zakup, czyli cenę mieszkania + wszystko co wymieniłem w punkcie "Koszty zakupu nieruchomości" + szacowany koszt remontu i wyposażenia.
Następnie obliczamy dochód, czyli sumujemy czynsz (odstępne) jaki dostajemy od lokatorów odejmujemy odejmujemy od tego czynsz do spółdzielni i opłaty za media (jeśli to my je płacimy a nie lokatorzy).

Podstawiamy wszystko do wzoru:

ROI = [(dochód x 12 miesięcy)/koszty ] x 100%

Dla początkującego inwestora pojawiło się kilka niewiadomych we wzorze.
Koszt remontu i wyposażenia ma największy wpływ, obok ceny mieszkania, na całkowity koszt.
Ogólna idea jest prosta: remont powinien być tani i szybko przeprowadzony ale łatwiej powiedzieć niż zrobić :/
Jak oszacować koszty remontu?
Proponował bym obejrzeć mieszkanie z kimś kto nam wyceni remont albo skorzystać z kalkulatora budowlanego np kb.pl
Na potrzeby obliczeń można przyjąć 1 500 zł /m2 mieszkania (jest to bardzo orientacyjny wskaźnik, koszty zależą min. od miasta czy zakresu remontu). My przy ostatnim mieszkaniu osiągnęliśmy współczynnik < 400 zł / m2  ale wszystkie prace wykonaliśmy sami. Im niższy koszt remontu tym większym zyskiem będziemy cieszyć się w przyszłości. Największy błąd początkujących inwestorów to remont mieszkania tak jakby sami mieli w nim mieszkać. Za marmury żaden student nie będzie chciał zapłacić więcej za mieszkanie (chyba że nasza strategia zakłada klienta premium wtedy i mieszkanie musi mieć wysoki standard). O naszym podejściu do remontu napiszę oddzielny wpis.
Wysokość czynszu najłatwiej dowiedzieć się od sprzedających lub w spółdzielni/ wspólnocie (ja dostałem wykaż co wchodzi w skład czynszu i jakiej będzie wysokości przy większej liczbie lokatorów ).
Opłaty za media - część opłat jest zaliczkowana w czynszu (trzeba sprawdzić które) i przy normalnym użytkowaniu i zgłoszeniu wszystkich lokatorów nie powinno być dopłat. Oddzielnie płacimy za prąd (ok 100 zł/miesiąc) i internet (ok 50 zł/miesiąc).


Efekt po remoncie.


Przykład:

Mieszkanie kupiliśmy za 375 000 zł
Pośrednik 6 700 zł
Notariusz 4 000 zł (umowa przedwstępna była zawierana u notariusza)
Prowizja dla banku 1,8%  4 750 zł
PCC 7 500 zł
Remont i wyposażenie 25 000 zł

Suma 423 000 zł

Wynajmujemy

duże pokoje                        950 zł + 150 zł
średni pokój                        850 zł + 150 zł
mały pokój (dodatkowy)    750 zł + 150 zł

czynsz za 4 osoby               -702 zł
prąd                                     -100 zł
internet                                -50 zł


Suma 3 248 zł

ROI  = [ (3 248 * 12) / 423 000 ] * 100% = 9,2 %

Widać z powyższego przykładu, że gdyby nie bardzo tanio przeprowadzony remont i stworzenie dodatkowego pokoju, nie było by szans aby inwestycja się spinała ( > 8%) . Cena mieszkania musiała by być niższa.
Remont wyszedł tak korzystnie głównie dlatego że robiliśmy go sami :) Oprócz tego łazienka i kuchnia była w dobrym stanie + instalacja elektryczna była wykonana z miedzi i również była w dobrym stanie. Listę rzeczy użytych do wyposażenia pokojów i sztuczki wykorzystane do obniżenia kosztów remontu opiszę na blogu.




Stan techniczny.

Tak jak wynika z poprzedniej części stan techniczny jest istotny przy ocenie opłacalności inwestycji.
Wszystko co będziemy musieli naprawić wpływa na koszty remontu.
Część rzeczy widać na pierwszy rzut oka jak stan ścian (no chyba że są zakryte boazerią) drzwi i podłóg. Ale są rzeczy niemniej ważne np. stan instalacji elektrycznej, stan okien czy stan armatury.
W blokach z wielkiej płyty zazwyczaj instalacja elektryczna była wykonywana z aluminium które jest kruche, dodatkowo kiedyś projektowano instalacje na mniejsze obciążenie (szczególnie dotyczy to łazienek i kuchni ). Gdy wymieniamy płytki w łazience / kuchni najrozsądniej jest wymienić też instalacje. Ewentualny późniejszy koszt naprawy instalacji (kucie płytek) będzie nieporównywanie większy.
Należy sprawdzić wszystkie okna, my do drugiego mieszkania musieliśmy wezwać fachowca do regulacji okien. Okna były plastikowe ale z lat 90 i czas zrobił swoje.
Odkręcić wszystkie krany i spuścić wodę w misce ustępowej. Generalnie im więcej sprawdzimy tym mniej nas zaskoczy podczas remontu.

Co sprawdzić przed zakupem mieszkania?

Gdy kupujemy mieszkanie z pośrednikiem (co raczej polecam początkującym inwestorom) to on dopilnuję stanu wszystkich dokumentów (notariusz też powinien je sprawdzić).
Tyle teorii a w praktyce bywa różnie.
Przed kupnem pierwszego mieszkania trafiliśmy na ciekawą ofertę w internecie. Spotkaliśmy się z Panią pośrednik, przedstawiliśmy nasze oczekiwania min to że będziemy kupować na kredyt, ustaliliśmy prowizje itp. Umówiliśmy się na oglądanie mieszkania, wszystko przebiegło dobrze, dogadaliśmy się co do ceny i  umówiliśmy się na podpisanie umowy przedwstępnej.
Przed podpisaniem umowy przeglądaliśmy dokumenty które przyniosła Pani sprzedająca:
- księga wieczysta
- zaświadczenie ze spółdzielni o niezaleganiu
- zaświadczenie o ilości zameldowanych osób w mieszkaniu. 

Czytając księgę wieczystą widzę napisane czarne na białym, że grunty pod budynkiem są nieuregulowane, na szczęście wiedziałem że banki na takie mieszkania nie udzielają kredytów.
Pośredniczka zaskoczona bo nie wiedziała co sprzedaje, Sprzedająca zaskoczona tym że tego nie wiedzieliśmy, My też zaskoczeni całą sytuacją...
Zmarnowaliśmy czas swój i Sprzedającej, a mogło być dużo gorzej. Gdybyśmy podpisali umowę przedwstępną, wpłacili zadatek (umówiliśmy się na 10%) i nie dostali kredytu :/
Od tamtej pory sprawdzam KW przed decyzją o zakupie. Gdy mamy nr KW możemy ją bezpłatnie przeczytać na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości.
W księdze wieczystej są zapisane wszystkie informacje na temat nieruchomości
- kto jest właścicielem
- wszystkie hipoteki
- informacje o wszczętych postępowaniach komorniczych
- informacje o wszystkich służebnościach np. o "dożywociu"
Generalnie wszystko co musimy wiedzieć o "naszym" mieszkaniu.

Gdy mieszkanie nie ma założonej KW to jeszcze nie jest powód aby się zniechęcać.
Musimy sprawdzić czy nie ma przeciwwskazań do jej założenia (np. nieuregulowane grunty pod budynkiem) takie informacje uzyskamy w spółdzielni.
Jest jedna pozytywna informacja wynikająca z braku KW nie ma na mieszkaniu żadnej hipoteki ani służebności :)
Kto jest właścicielem (ma prawa do lokalu) nieruchomości też sprawdzimy w spółdzielni.

Łazienka była w dobrym stanie, trzeba ją było tylko odświeżyć i doposażyć. 


Umowa przedwstępna.

Gdy wszystkie powyższe punkty mamy już zrealizowane podpisujemy umowę przedwstępną z właścicielami. Umowa musi mieć formę pienną nie ma jednak konieczności zawierania jej u notariusza. Przy pierwszym mieszkaniu umowę przedwstępną zawarliśmy jako zwykłą umowę cywilną na mocy której wpłaciliśmy 10% zadatku i umówiliśmy się na podpisanie umowy przyrzeczonej za dwa miesiące. Natomiast przy drugim mieszkaniu umowa przedwstępna była w formie aktu notarialnego, ale była trochę bardziej skomplikowana, zobowiązaliśmy się wpłacić 30% zadatku w zamian dostaliśmy kluczę aby korzystać z mieszkania (przeprowadzić remont) i czas na podpisanie umowy przyrzeczonej rok, dodatkowo był zapis że do aktu notarialnego może przystąpić dowolna wskazana przez nas osoba. Za taką umowę przedwstępną zapłaciliśmy 1 400 zł.
Przed podpisaniem umowy przedwstępnej inwestor musi sobie odpowiedzieć na trzy pytania :

   1. w jakiej formie zawrzeć umowę przedwstępną (umowa cywilna czy akt notarialny)
   2. wpłacić zaliczkę czy zadatek
   3. ustalić po jakim czasie ma być podpisana umowa przyrzeczona.

adn. 1.

Należy pamiętać, że umowa u notariusza jest bezpieczniejsza można w niej zawrzeć zapis o poddaniu się dobrowolnej egzekucji, czyli gdyby były jakieś problemy, nie musimy z tą umową iść do sądu tylko do komornika (możemy nasze roszczenia wpisać do hipoteki danej nieruchomości ).
Przy standardowych umowach, gdy zadatek nie jest wysoki możemy stosować z powodzeniem umowę cywilną. Jej główną zaletą jest to że możemy podpisać ją od razu u sprzedających aby zaklepać mieszkanie (podpisanie umowy cywilnej nie przeszkadza w podpisaniu później umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego).

adn 2.

Wybierając zadatek należy pamiętać, że gdyby do transakcji nie doszło z naszej winy (np. nie dostaniemy kredytu) to sprzedający może zadatek zatrzymać. Jeżeli natomiast do transakcji nie dojdzie z winy sprzedającego (np. rozmyśli się) możemy żądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości.
Przy zaliczce sprawa wygląda tak, że gdy nie dojdzie do transakcji (nie jest ważne z czyjej winy)
to zaliczka powinna być w całości zwrócona.

Gdy wybieramy między zaliczką i zadatkiem musimy działać strategicznie. Gdy sprzedający dostają zadatek mają sygnał, że jesteśmy zdecydowani na zakup. Im wyższa kwota zadatku tym traktują nas poważniej i mogą pójść na większe ustępstwa np. dłuższy czas na podpisanie umowy przyrzeczonej, czy możliwość wejścia ekipy remontowej od razu po podpisaniu umowy przedwstępnej. Z drugiej strony gdy do sprzedającego przyjdzie kolejny chętny na mieszkanie i będzie oferował wyższą cenę to aby opłacało się zrywać umowę z nami nowy kupujący musiał by zaoferować więcej niż 2 * wpłacony przez nas zadatek.
Jednak gdy obawiamy się że nie dostaniemy kredytu (np. kupujemy trzecie mieszkanie na kredyt) to powinniśmy wybrać zaliczkę albo zabezpieczyć zadatek np.długi okres na zawarcie umowy przyrzeczonej + zapis że sprzedający godzi się aby do umowy przyrzeczonej stanęła dowolna wskazana przez nas osoba.

adn 3.

Im dłuższy okres do podpisania umowy przyrzeczonej tym lepiej. Przy zakupie pierwszego mieszkania w standardowej umowie, którą posługiwał się pośrednik sprzedających, czas na podpisanie umowy przyrzeczonej wynosił 1,5 miesiąca. Ustaliliśmy dwa miesiące, mimo że pośrednik zapewniał że kredyt dostaniemy w ciągu miesiąca. Okazało się że decyzje kredytową dostaliśmy kilka dni przed wyznaczonym terminem podpisania umowy przyrzeczonej. Doradca kredytowy (do którego pod koniec wydzwaniałem niemal codziennie) poinformował mnie że jest jakiś zator w bankach. Korek był spowodowany dużą liczbą wniosków kredytowych  co było chyba efektem zmian przepisów podnoszących wysokość wkładu własnego. Po prawie dwóch miesiącach decyzje wydał jeden z trzech banków do których aplikowaliśmy i to nie ten pierwszy z naszej listy. Gdybyśmy nie dostali decyzji w terminie to tylko od dobrej woli sprzedającej zależało by podpisanie aneksu do umowy. Miała prawo zatrzymać zadatek w wysokości 10% ceny mieszkania więc pokusa była by duża. Obecnie dla własnego zdrowia nie zdecydował bym się na okres krótszy niż  trzy miesiące.


Jest to pierwszy merytoryczny wpis na moim blogu ale to początek serii, mam ambicje aby blog Wolny Pokój był kompendium wiedzy dla początkującego inwestora. Jeżeli uważasz, że to co robię jest wartościowe to polub fanpage na Facebooku i zapisz się na newsletter aby nie przegapić kolejnych wpisów.

Zapraszam na fanpage na FB


Ja przed kupnem pierwszego mieszkania kilka razy przesłuchałem wywiad Michała Szafrańskiego z Piotrem Hryniewiczem zamieszczony na blogu "Jakoszczedzacpieniadze.pl".


Na temat kredytu hipotecznego polecam wywiad wywiad Michała Szafrańskiego z Ronaldem Szczepankiewiczem.


Polecam też wywiad Marty Baczewskiej-Golik z Martą Smith umieszczony na stronie "Ruszamynieruchomosci.pl"


Oraz wywiad Marty Baczewskiej-Golik z Joanną Bąk





Brak komentarzy:

Prześlij komentarz

Mieszkanie w klatce obok.

Kolejny remont za nami... Negocjacje z właścicielem trwały prawie miesiąc i już wątpiliśmy w  ich powodzenie, ale ostatecznie się udał...