Kolejny podział salonu.

Jeszcze podczas remontu mieszkania przy Czumy 12 oglądał je znajomy, który miał na wynajem mieszkanie w bloku obok. Było to mieszkanie dwupokojowe z salonem identycznym jak w tym remontowanym (Taki salon na Warszawskim Bemowie jest bardzo popularny ). Ponieważ aktualnie mieszkanie stało puste zaproponował abym pomógł mu zrobić podział. 

Kolejny sukces.

Nie było nowego wpisu już dwa miesiące a przez ten czas dużo się u mnie pozmieniało.
Udało się nam znaleźć i wyremontować mieszkanie i już szukamy następnego.

Mieszkanie przy skrzyżowaniu ulic Rakowieckiej i Żwirki i Wigury o powierzchni 75 m² składające się z trzech dużych pokoi 21 m² 16 m² 11 m² , dużej widnej kuchni, łazienki i oddzielnego WC. Negocjacje trwały długo a właścicielka nie chciała iść na ustępstwa. Cały czas szukaliśmy innego mieszkania. Ale gdy kończył się marzec i nie mieliśmy żadnej innej opcji zdecydowaliśmy że musimy w końcu zacząć. Mieszkanie na Rakowieckiej miało dużo plusów min: bardzo dobra lokalizacja, genialny rozkład (np. salon idealnie nadawał się do podziału ) i nie wymagało dużego remontu.

Salon

Podsumowanie lutego.

Po bardzo dobrym roku 2017,  postanowiłem w tym roku zwiększyć zaangażowanie w nieruchomości. Ponieważ nie uważam za właściwe dalsze zadłużanie się (przynajmniej nie w tym momencie), postawiłem na sprawdzony już model. Oprócz zarządzania swoimi pokojami postanowiłem, razem z bratem, wyszukiwać duże mieszkania w Warszawie, które swoją świetność mają już za sobą (styl wczesny lub późny PRL). Wydzierżawić je na długi okres (od 5 do 10 lat), wykorzystać nasze doświadczenie w remontach, dostosować je do naszych potrzeb i wyposażyć według naszych standardów.  Plan minimum to do wakacji podwoić liczbę pokoi którymi zarządzamy i przejść na zawodowstwo.
Postanowiłem do tematu podejść w sposób nowoczesny, zacząłem od stworzenia tego bloga i fanpage na Facebooku aby zbudować wizerunek profesjonalisty . Był to strzał w dziesiątkę. Dopiero buduję zasięgi a już otworzyły się nowe możliwości. Poznałem kilku inwestorów którzy inwestują w nieruchomości, na najróżniejsze sposoby, w rożnych miastach Polski. Wizytę u Krzysztofa, który tak jak my inwestuję w pokroję na wynajem opisywałem na fanpage Wolny Pokój 
Z ciekawszych znajomości z lutego wymienię jeszcze Mariusza który ma inne podejście do inwestowania w mieszkania na wynajem. Swoje mieszkania dzieli na niewielkie "kawalerki" ok 16 m². Każda taka "kawalerka" jest w pełni autonomiczna, posiada własną łazienkę i aneks kuchenny.
Myślę, że to bardzo ciekawa alternatywa dla miniakademików. Będę musiał się zastanowić czy dało by się taki model zastosować w dzierżawionych mieszkaniach. Na pewno nakłady inwestycyjne były by większe i ciężej było by do tego przekonać właścicieli do takiej przeróbki w ich mieszkaniach. Ale nad pomyłem będę myślał.

567 osób obserwujących to całkiem dobry wynik jak na dwa miesiące działania. 

Oprócz nowych znajomości z bardziej doświadczonymi inwestorami, zgłaszali się też potencjalni klienci. Pierwszy odezwał się Mirek który nadwyżki kapitału inwestuje w mieszkania. Obecnie wynajmuję on całe mieszkania, ale rozważał oddanie nam jednego z nich w zarządzanie. Niestety mieszkanie to miało taki rozkład, że jedyną szansą na dodatkowy pokój było by przeniesienie kuchni. Niestety salon jest długi i wąski, ciężko było by go podzielić :(
Następnie zgłosiła się do nas Ada, która kupiła mieszkanie, postanowiła przekształcić je w miniakademik i oddać w zarządzanie. Zaproponowała abyśmy zajęli się całym procesem i przejęli mieszkanie w zarządzanie na 5 lat. Byliśmy akurat w trakcie obiecujących negocjacji z właścicielami 86 m² trzypokojowego mieszka. Zakres remontu był w tym przypadku dużo mniejszy, pokoje dożo większe (wszystkie ok 10 m²), lokalizacja ciekawsza i potencjalny zysk większy.

Niestety negocjacje zakończyły się fiaskiem, nie udało nam się rozwiać największej obawy właścicieli którą były potencjalne skargi sąsiadów na nasz miniakademik. Ostatecznie wynajęli mieszkanie na biuro. Gdy zdecydowaliśmy się podjąć wyzwanie Ady okazało się, że podpisała już umowę z firmą remontową i wpłaciła zaliczkę (spóźniliśmy się jeden dzień). Umówiliśmy się na oglądanie efektów końcowych przebudowy, fotorelacja będzie na blogu lub FB.

Do poszukiwań mieszkania na marzec używaliśmy też konwencjonalnych metod. Przeglądaliśmy ogłoszenia, niestety większość ogłoszeń które nam odpowiadały były już nie pierwszej świeżości i wszystkie były już nieaktualne. W większości przypadków pośrednikom się nie chciało ich usunąć albo też nie wiedzieli że oferta jest już nieaktualna (dowiadywał się o tym dopiero po kontakcie z właścicielami po naszym zapytaniu). Wiemy już mniej więcej które z odświeżanych ogłoszeń są już nieaktualne, więc teraz będzie łatwiej. Udało nam się umówić się na kilka spotkań ale na razie bez pozytywnych rezultatów.
W marcu chcemy spróbować jeszcze bardziej konwencjonalnej metody, przygotujemy ogłoszenia tak zwane zrywki i rozwiesimy w interesujących nas lokalizacjach. Jest szansa, że ludzie posiadający interesujące nas mieszkania nie wiedza, że względu na ich stan ktoś będzie je chciał wynająć.

W lutym nie przybył nam ani jeden pokój. Na szczęście do wakacji jeszcze daleko, ale musimy zagęścić ruchy.  W marcu musimy przyśpieszyć...



Mam ambicje aby blog Wolny Pokój był kompendium wiedzy dla początkującego inwestora. Jeżeli uważasz, że to co robię jest wartościowe to polub fanpage na Facebooku i zapisz się na newsletter, aby nie przegapić kolejnych wpisów.

Zapraszam na fanpage na FB

Jak kupić mieszkanie po okazyjnej cenie?

Jeżeli chcemy inwestować na rynku nieruchomości musimy umieć znajdować nieruchomości poniżej ceny rynkowej. Podstawowe prawo dotyczące inwestowania w nieruchomości głosi: Na nieruchomościach zarabiamy w momencie ich kupna a nie sprzedaży. Należy to rozumieć dosłownie, jeżeli nie kupimy mieszkania w dobrej cenie to możemy zapomnieć o zyskach i cała "inwestycja" może szybko stać się źródłem problemów np. gdy stopy procentowe pójdą w gorę i wzrośnie rata kredytu.
Po pierwsze jeśli chcemy znaleźć mieszkanie poniżej ceny rynkowej, należy ceny rynkowe... znać  😎

Początkujący inwestor powinien skupić się na jednej dzielnicy i przeglądać możliwie dużo ogłoszeń aby wyrobić sobie opinie. Musi też pamiętać o drugiej ważnej zasadzie: 100:10:1 co znaczy że 100 mieszkań musimy obejrzeć (mogą to być oferty w internecie)  na 10 mieszkań musimy złożyć ofertę i 1 mieszkanie kupić.
Gdzie szukać mieszkań?
Najłatwiej na serwisach ogłoszeniowych np Otodom, Gratka, Gumtree, Domiporta itd. Ale zazwyczaj najlepsze okazję nie trafiają do internetu, pośrednik znajduję na okazyjną nieruchomość szybko kupca w bazie swoich klientów i nie ma potrzeby reklamować jej w internecie i użerać się z wybrzydzającymi kupcami. Dlatego dobrym pomysłem jeż budowanie dobrych relacji z pośrednikami, przedstawienie im dokładnie czego, gdzie i za ile potrzebujemy. Budowanie takich relacji niestety trwa, ale musimy się tego podjąć.
Na początku będzie trudno przekonać pośrednika, że jesteśmy poważnymi inwestorami, a nie "oglądaczami". Musi być pewny że jak do nas zadzwoni i będzie miał to co "zamówiliśmy" to nie będziemy grymasić tylko sprawnie przeprowadzimy transakcję i szybko zapłacimy umówioną prowizje. W przeciwnym razie nie będzie sobie głowy zawracał i do nas nawet nie zadzwoni.

Alternatywą do przeglądania ofert na rożnych portalach jest korzystanie z  programów które zrobią to za nas. Przefiltrują ogłoszenia na wszystkich portalach i wybiorą tylko te, które spełniają nasze kryteria. Takimi programami są min Sads.pl czy Moniter.pl

Okazje inwestycyjne cały czas są dostępne, ale nie każdy jest w stanie je rozpoznać. Tańsze są mieszkania z rożnymi wadami np. zadłużone, z wadą prawną ale również mieszkania z kiepskim rozkładem, ponieważ jest dużo mniej chętnych aby je nabyć. Jeżeli jesteśmy w stanie rozwiązać problemy kupujących to na pewno zarobimy.
My skupiamy się na podnoszeniu wartości kupowanych mieszkań. Szukamy takich w których można stworzyć dodatkowy pokój albo dwa :) (co znacząco podnosi stopę zwrotu przy wynajmie mieszkania na pokoje).

W śród osób flipujących bardzo popularne są mieszkania w których można unowocześnić/poprawić rozkład albo większe kawalerki które można przebić na dwupokojowe mieszkanie.

Gdy już znajdziemy odpowiednie mieszkanie które spełnia nasze wymagania pozostaje nam negocjować cenę. Zazwyczaj sprzedający są gotowi do negocjacji i jeśli tylko my dostrzegliśmy potencjał w mieszkaniu (nie będziemy się musieli przelicytowywać z innym inwestorem ) to mamy duże szanse na sukces.
O sposobach negocjacji nie będę się rozpisywał, jest wiele książek na ten temat min książki R. Cialdini'ego, R.Mayera, G. Kennedy'ego czy polskich autorów W. Woźniczki i M. Dutko
Ja polecę jedną wg. mnie najważniejszą pozycje, która nie jest stricte książką o negocjacjach ale bez stosowania zasad w niej zawartych daleko nie zajdziemy. Mowa o Książce Dale Carnagiego "Jak zdobyć przyjaciół i zjednać sobie ludzi". Mimo, że została wydana w 1936r. nic nie straciła ze swojej aktualności.
Zasady w niej opisane wydają się oczywiste, ale bardzo trudno jest według nich żyć, a na prawdę warto.
W książce jest wiele przykładów z życia, które obrazują ile wartości wniesie w nasze życie przestrzeganie opisanych zasad.
Od dawna wiadomo, że ludzie wolą robić interesy z kimś kogo lubią, nawet wszystkie sztuczki opisane w książkach o negocjacjach nie pomogą jeśli właściciel mieszkania nas nie polubi.
Aby odnieść sukces, trzeba tylko dobrze robić robotę i być porządnym człowiekiem.
Zakup tej książki to najlepiej zainwestowane 10 zł w moim życiu 😎

Zasada 1.
➥Nie Krytykuj, nie potępiaj i nie pouczaj.
Zasada 2.
➥Szczerze i uczciwie wyrażaj uznanie.
Zasada 3.
➥Wzbudź w innych szczere chęci.
Zasada 4.
➥Okazuj ludziom szczere zainteresowanie.

Początkującym polecam obejrzenie filmu Państwo Piesto. Materiał wyczerpuje temat negocjacji.
Nie zgadzam się tylko z opinią o książce Wojtka Woźniczki (którą polecam jako lekturę uzupełniającą ), poza tym nie mam zastrzeżeń.



Mam ambicje aby blog Wolny Pokój był kompendium wiedzy dla początkującego inwestora. Jeżeli uważasz, że to co robię jest wartościowe to polub fanpage na Facebooku i zapisz się na newsletter aby nie przegapić kolejnych wpisów.

Zapraszam na fanpage na FB

Błędy początkujących inwestorów.

Wpis ten zacznę od opisania własnych początków i wszystkich błędów jakie wtedy popełniłem a później zajmę się błędami których na szczęście nie popełniłem.

Gdy zaczynałem temat inwestowania w nieruchomości był już mi znany całkiem dobrze. Miałem za sobą kilka przeczytanych książek i całkiem sporo audycji/wywiadów poruszających ten temat (o kilku wspominałem w ostatnim wpisie).
Stwierdziłem że wiem już tyle że mogę sam spróbować.
Plan miałem banalnie prosty. Postanowiłem wykorzystać fakt, że dwóch braci ze znajomymi wynajmuje mieszkanie w Warszawie. Skoro wynajmują od kogoś to mogą wynajmować i nasze :)
Znaleźliśmy duże czteropokojowe mieszkanie na Bemowie z dobrym dojazdem do Wojskowej Akademii Technicznej gdzie większość z przyszłych lokatorów studiowała.

Wszystko było skalkulowane w taki sposób aby po odliczeniu wszystkich kosztów starczyło na raty kredytu i żeby jeszcze zostało na ewentualne naprawy czy remont. Interes polegał na tym że lokatorzy spłacą kredyt i po 25 latach mieszkanie będzie przynosić zysk (raczej takie zabezpieczenie emerytalne niż inwestycja).

Tu ważna uwaga dzięki temu założeniu szukałem mieszkania w odpowiednio niskiej cenie aby wszystko się spinało finansowo. Wiedziałem ile moi przyszli najemcy płacili za mieszkanie dotychczasowo i wiedziałem że nie będą chcieli zapłacić więcej tylko dlatego że ich poproszę.

Jak kupić mieszkanie - poradnik krok po kroku.

Pierwszy merytoryczny wpis będzie odpowiadał na pytanie jak krok po kroku kupić mieszkanie?

Cały proces musimy rozpocząć od określenia w jakim celu chcemy kupić nieruchomość, kupujemy aby w nim  zamieszkać czy w celach inwestycyjnych? Na flipa (obrót nieruchomościami)? Czy aby wynajmować? Samych strategi inwestowania w nieruchomości na wynajem jest dużo min. wynajem długoterminowy całego mieszkania lub poszczególnych pokoi, wynajem krótkoterminowy dla turystów lub kombinacja tych strategi np. wynajem średnioterminowy dla studentów z zagranicy.
Inwestor zanim zacznie musi znaleźć taki sposób jaki mu odpowiada i na którym będzie się koncentrował.
My inwestujemy w mieszkania w których pokoje wynajmujemy na długi termin osobom młodym (studentom lub osobom pracującym). Wynajem na pokoje ma mnóstwo zalet min większy zwrot z inwestycji i mniejsze niebezpieczeństwo pustostanów, ma też wady. Ale o tym innym razem, w innym wpisie.