środa, 15 sierpnia 2018

Mieszkanie w klatce obok.




Kolejny remont za nami...
Negocjacje z właścicielem trwały prawie miesiąc i już wątpiliśmy w  ich powodzenie, ale ostatecznie się udało. Sukces tym większy, że podnajeliśmy mieszkanie w tym samym bloku w którym mamy mieszkanie opisane we wpisie "Kolejny sukces" . Jest to identyczne mieszkanie (taki sam metraż i rozkład) w sąsiedniej klatce.
Ponieważ pierwsze mieszkanie w tym bloku było strzałem w dziesiątkę to i drugie nie mogło okazać się gorsze. Może dlatego że znaliśmy potencjał mieszkania udało nam się dokończyć negocjacje. A nie było to takie pewne. Kontakt z właścicielem był tak utrudniony i cały proces trwał tak długo, że w międzyczasie trafiliśmy na inne ogłoszenie. Trzypokojowe mieszkanie o powierzchni 64 m2, które idealnie nadawało się na nasze cele. Lokalizacja też była bardzo dobra, przy skrzyżowaniu ulic Czerniakowskiej z Gagarina na Mokotowie w drugiej lini zabudowy (a więc ciche). Zrobiliśmy dobre wrażenie (co usłyszeliśmy od właścicielki) i szybko przeszliśmy do ustalania szczegółów. Wynegocjowaliśmy delikatną obniżkę ceny, z 2700 zł na 2600 zł i brak kaucji. Umówiliśmy się na podpisanie umowy 29 czerwca. Do podpisania niestety nigdy nie doszło, Właścicielka zadzwoniła do nas wieczorem, dzień przed podpisaniem umowy, z informacją że się wycofuje. Dowiedziałem się tylko że rozmawiała ze znajomym, który jest prawnikiem i on jej odradził podpisywanie umowy na tak długi okres (pięć lat). Z drugiej strony umowa na rok z możliwością przedłużania jest opcją  dla nas nie do przyjęcia.
Wróciliśmy więc do rozmów z właścicielem mieszkania w "naszym" bloku.
Wykazaliśmy więcej determinacji aby przyśpieszyć negocjacje i "już" 16 lipca podpisaliśmy umowę a 17 lipca zaczęliśmy już remont.














Powyżej zdjęcia mieszkania w chwili wynajęcia. Przepraszam za jakość zdjęć, ale od razu przystąpiliśmy do remontu nie myśląc o zdjęciach. Dlatego muszę się posiłkować zdjęciami z ogłoszenia.

Pomimo tego że układ tego mieszkania jest identyczny z ostatnim, to ten remont był jeszcze prostszy. Ponieważ uzyskaliśmy zgodę właściciela na wykonanie otworu pod nowe drzwi, mogliśmy poprowadzić prostą ściankę przez środek salonu. Nie dość że mniej się napracowaliśmy to jeszcze uzyskaliśmy większe pokoje.








Ponieważ remont miał być prostszy zakładaliśmy, że przed końcem lipca zostanie wszystko skończone i zaczniemy ogłaszać pokoje. Bardzo szybko okazało się że nie uda nam się dotrzymać terminu z harmonogramu. Porzuciliśmy więc wszystkie prace w dzielonym salonie i wszystkie wysiłki przerzuciliśmy do dwóch pozostałych pokoi. 
Ponieważ nie było w nich wiele pracy, szybko zostały skończone i mogły trafić na portale z ogłoszeniami (używamy OLX  i Gumtree) 






Plan był taki, aby przynajmniej dwa pokoje zostały wynajęte przed końcem lipca. Poszło oczywiście lepiej niż planowaliśmy. 
Pokój ze zdjęcia nr 1. Został wynajęty pierwszy, przez osobę, która została nam polecona przez lokatora z mieszkania w klatce obok. Pokój ma powierzchnie 16 m2, cena to 1050 zł +150 zł opłaty.
Jako drugi został wynajęty remontowany pokój z balkonem, osoba która przyszła oglądać pokój ze zdjęcia nr 2. dostrzegła potencjał w tym pokoju i go wynajęła zanim trafił na rynek :)
Pokój ma 10 m2 cena to 950 zł +150 zł opłaty. 
Pokój ze zdjęcia nr 2. został wynajęty jako trzeci. Pokój ma powierzchnie 11 m2, cena to 920 zł +150 zł opłaty. 
Trzy pokoje zostały wynajęte (wpłacona kaucja) przed końcem remontu. Bez nadmiernego ciśnienia zabraliśmy się za dokończenie remontu. Ostatnie prace zostały wykonane 6 sierpnia. 
W międzyczasie wynajęliśmy ostatni pokój o powierzchni 9 m2, za cene 900 zł +150 zł opłaty. 

Opisanej powyżej strategi ma jedną ale poważną wadę. Po zakończonym remoncie trzeba skończone (wynajęte) już pokoje dokładnie (ponownie) posprzątać. Ale generalnie u nas działa:)








Ten projekt nie niósł za sobą żadnych poważnych ryzyk. Znaliśmy lokalizacje i układ mieszkania. Wiedzieliśmy że będzie duży popyt na pokoje wykonane w naszym standardzie. Do tego stopnia byliśmy pewni że znajdą się chętni na pokoje że delikatnie podnieśliśmy ceny...
Mimo, że pociąga mnie tworzenie nowych pokoi i po nocach śnią mi się rewolucyjne rozwiązania (może kiedyś będę mógł je zrealizowane zaprezentować na blogu) to bardzo się ciesze że trafił nam się taki łatwy projekt. Jak pisałem w poprzednim wpisie "Kolejny sukces" na potrzeby podnajmu otworzyłem jednoosobową działalność gospodarczą. Ponieważ prowadzenie firmy w Polsce wiąże się z kosztami od samego początku, nie zależnie od tego czy firma przynosi jakiekolwiek zyski, to wolałem skupić się na znalezieniu mieszkań "łatwych" które będą generowały zyski niż na realizacji własnych ambicji :)


Na koniec napiszę trochę o aspektach finansowych.
Cały remont wraz z wyposażeniem pokoi kosztował nas podobnie jak ostatnio  11000 zł . Na szczęście w tym przypadku udało nam się wynegocjować dwa tygodnie bez opłat, więc nic nie trzeba doliczać.

Nasze koszty miesięczne to:
czynsz + odstępne 2850 zł
prąd ok 100 zł (z doświadczenia na innych mieszkaniach wiemy żeby tyle zakładać)
gaz ok 20 zł (j.w.)
internet 40 zł
+ plus ewentualne dopłaty za wodę i co na koniec roku. Tak jak w innych mieszkaniach odkładamy 200 zł / m-c na ten cel. I liczę że zostanie z tego premia :)

Nasze przychody:
Pokój 16 m²                                 1050 zł + 150 zł
Pokój 11 m²                                   920 zł + 150 zł
Pokój nowy mały 9 m²                  900 zł + 150 zł
Pokój nowy z balkonem 11 m²     950 zł + 150 zł

Z prostych obliczeń (koszty- 3210, przychody 4420 ) wynika że zostaje nam 1210 zł zysku *
Nie uwzględniamy podatków (w firmie mamy duże koszty które pokrywają zysk. Do kosztów zaliczamy wydatki na remont i wyposażenie mieszkań wziętych w podnajem ale również odsetki od kredytów i amortyzacje przyśpieszoną, stawką 10% rocznie, mieszkań kupionych na wynajem ) Nie uwzględniamy też kosztów prowadzenia firmy które rozkładają się na wszystkie mieszkania. 
Przy dwóch mieszkaniach zaczyna to wyglądać trochę lepiej, ale i tak musimy szybko znaleźć następne :D




Mam ambicje aby blog Wolny Pokój był kompendium wiedzy dla początkującego inwestora. Jeżeli uważasz, że to co robię jest wartościowe to polub fanpage na Facebooku i zapisz się na newsletter, aby nie przegapić kolejnych wpisów.



8 komentarzy:

  1. Czy od początku uświadamiasz właścicielowi do jakich celów wykorzystasz jego mieszkanie czy może idziesz w tą stronę, że mieszkanie będzie dla Ciebie?

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Wcześniej od razu przy rozmowie telefonicznej informowałem właścicieli co i jak. Teraz trochę zmieniłem strategie. Przez telefon się tylko umawiam na spotkanie. Negocjacje zaczynam jak mieszkanie będzie ok.

      Usuń
    2. A nie pytają się Ciebie przez telefon dla kogo te mieszkanie? Co wtedy odpowiadasz?

      Usuń
    3. Zazwyczaj pośrednicy drążą temat, oni zazwyczaj są negatywnie do podnajmu nastawieni. Gdy właściciel pyta o to kto będzie mieszkał to odpowiadam zgodnie z prawdą: "cztery młode pracujące osoby". szczegóły wole omówić przy spotkaniu. Ale jak ktoś się dopytuje to szczerze odpowiadam.

      Usuń
  2. Co amrtyzujesz w podnajmie?

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Mieszkanie które 'wyciągnąłem' do DG. Pisałem o tym w poprzednich wpisach. O amortyzacji więcej napiszę niedługo.

      Usuń
  3. A co to za krzesełka? bardzo ładne, kupiłbym sobie takie :D

    OdpowiedzUsuń
  4. Jest to krzesło Billum z Jysk, prawie cały czas są na promocji za 170 zł.

    OdpowiedzUsuń

Mieszkanie w klatce obok.

Kolejny remont za nami... Negocjacje z właścicielem trwały prawie miesiąc i już wątpiliśmy w  ich powodzenie, ale ostatecznie się udał...