niedziela, 28 stycznia 2018

Błędy początkujących inwestorów.




Wpis ten zacznę od opisania własnych początków i wszystkich błędów jakie wtedy popełniłem a później zajmę się błędami których na szczęście nie popełniłem.

Gdy zaczynałem temat inwestowania w nieruchomości był już mi znany całkiem dobrze. Miałem za sobą kilka przeczytanych książek i całkiem sporo audycji/wywiadów poruszających ten temat (o kilku wspominałem w ostatnim wpisie).
Stwierdziłem że wiem już tyle że mogę sam spróbować.
Plan miałem banalnie prosty. Postanowiłem wykorzystać fakt, że dwóch braci ze znajomymi wynajmuje mieszkanie w Warszawie. Skoro wynajmują od kogoś to mogą wynajmować i nasze :)
Znaleźliśmy duże czteropokojowe mieszkanie na Bemowie z dobrym dojazdem do Wojskowej Akademii Technicznej gdzie większość z przyszłych lokatorów studiowała.

Wszystko było skalkulowane w taki sposób aby po odliczeniu wszystkich kosztów starczyło na raty kredytu i żeby jeszcze zostało na ewentualne naprawy czy remont. Interes polegał na tym że lokatorzy spłacą kredyt i po 25 latach mieszkanie będzie przynosić zysk (raczej takie zabezpieczenie emerytalne niż inwestycja).

Tu ważna uwaga dzięki temu założeniu szukałem mieszkania w odpowiednio niskiej cenie aby wszystko się spinało finansowo. Wiedziałem ile moi przyszli najemcy płacili za mieszkanie dotychczasowo i wiedziałem że nie będą chcieli zapłacić więcej tylko dlatego że ich poproszę.

Ale jak to zwykle bywa, plany sobie a życie sobie. Minęło kilka miesięcy i jeden z braci się wyprowadził, znalazł pracę za granicą. Trzy miesiące później drugi z braci poinformował mnie że wyprowadza się i zamieszka z dziewczyną... Za ich przykładem poszli inni i zamiast bezproblemowych długoterminowych najemców (mieli mieszkać minimum cztery lata) musiałem szukać najemców.
Po pierwszych obawach, okazało się, że nie ma problemu z wynajęciem zwalnianych pokoi i to mimo że podniosłem czynsz. O tamtej pory mieszkanie jest cały czas wynajęte.
Zacząłem się poważnie interesować tematem, pochłaniałem wszystko co mi się nawinęło. Dołączyłem do wszystkich grup na FB które skupiały osoby które inwestują w nieruchomości. Dodałem do znajomych doświadczonych inwestorów którzy dzielą się swoją wiedzą a co ważniejsze własnymi realizacjami.
Dopiero gdy zobaczyłem jak w nieruchomości inwestują inni z większym doświadczeniem zdałem sobie sprawę, że ja robiłem to źle :/
Nie zdawałem sobie sobie sprawy jakie pułapki na mnie czekają, a zagrożenia są bardzo prawdopodobne. Min. bardzo niskie stopy procentowe obecnie,  które w ciągu 25 lat wzrosną co spowoduje wzrost raty kredytu i czynsz od lokatorów może nie starczy na spłatę rat.

Podstawowe błędy jakie popełniłem przy kupnie pierwszego mieszkania:
1. Nie wykorzystałem potencjału mieszkania. Na 82 m² są cztery pokoje, dla porównania napisze że w kolejnym mieszkaniu na 64 m² też jest cztery pokoje. W mniejszym mieszkaniu jest mniejszy czynsz no i mniej kosztowało (zwrot z inwestycji większy).



Ale to akurat da się naprawić, od razu gdy to będzie możliwe (czyli jak ktoś się będzie chciał wyprowadzić) przeprowadzimy remont. W bardzo prosty sposób uda się w tym mieszkaniu zrobić sześć pokoi co zwiększy zysk o 1000 zł. Całkiem miła podwyżka, już nie będę musiał się obawiać wzrostu stóp procentowych.






Gdybym miał możliwość cofnąć się w czasie i remont tego mieszkania przeprowadzić jeszcze raz to wybrał bym jeszcze inne rozwiązanie. W lewym dolnym rogu gdzie obecnie jest kuchnia i pokój 8.3 m² zrobił bym kawalerkę.  Przychody były by takie same jak w wariancie z sześcioma pokojami ale komfort najemców był by większy.




2. Nie zapisywałem wydatków na remont i wyposażenie. Mam co prawda ogólne pojęcie ile wydałem na wszystkie prace razem wzięte ale ile kosztowały poszczególne elementy nie mam pojęcia. Przy kolejnym remoncie nie miałem się czym posługiwać, więc było prawie tak jak bym go robił pierwszy raz. Na szczęście przy drugim remoncie wszystko skrupulatnie spisywałem i zbierałem faktury.

3. Stosowałem standardową umowę z internetu na czas nieokreślony. Skutkowało to  min. tym że nie byłem wstanie przewidzieć kiedy lokatorzy postanowią się wyprowadzić. A robili to również w niekorzystnych dla mnie terminach (martwy okres).

4. Przy remoncie i wyposażeniu też popełniłem błędy, ściany pomalowałem na kolory jakie zażyczyli sobie lokatorzy, to samo tyczyło się wyposażenia. Przez co wyszło drożej niż powinno i mniej funkcjonalnie. Należy pamiętać, że to co podoba się nam nie musi podobać się innym.
Obecnie z dziwnych kolorów zupełnie zrezygnowaliśmy. W naszych pokojach dominuję biel, dla kontrastu jedną ścianę malujemy jasnym beżem lub jasnym szarym. Meble też stosujemy białe.
Powiększa to optycznie pomieszczenia i ładnie wygląda nie tylko na zdjęciach....




Popełnione przeze mnie błędy nie należą do tych najpoważniejszych. Straciłem na nich pieniądze i to pewnie nie małe. Na szczęście da się je naprawić (część już naprawiłem np. profesjonalne umowy z najemcami).

Ale nie wszystkie błędy da się naprawić.
Kardynalnym błędem który niechybnie doprowadzi do porażki jest zakup nieruchomości powyżej jej wartości rynkowej.
Jakiś czas temu widziałem na jednej z grup na FB ogłoszenie sprzedaży trzypokojowego mieszkania do remontu za 550 000 zł. Pośrednik nieruchomości który wystawił to ogłoszenie przekonywał że jest to bardzo dobra inwestycja. W sumie jego prawo, to my jako inwestorzy powinniśmy mieć wszystko policzone.



Prawie dwanaście procent rentowności nieźle, mi jeszcze nie udało się zbliżyć do takiego wyniku (a może udało ??  ale o tym później).
Pośrednik opisał jedno założenie, rentowność obliczona bez czynszu i bez kosztów około transakcyjnych (jak duże są to koszty ). Zapomniał wspomnieć o remoncie/wyposażeniu który będzie dużym kosztem i znacząco pogorszy rentowność.
Ok nie czepiam się każdemu zdarza się zapomnieć.
Aby rentowność wyniosła 11.78% trzeba podzielić mieszkanie na 6 pokoi, na dowód że się to bez problemu uda Pośrednik załączył do ogłoszenia rzut mieszkania po podziale.



Już nie będę pisał że "projekt" nie jest wykonany w skali, bo na oko widać, że pokój 4 jest większy od pokoju 5. Pokój 5 jest też mniejszy od pokoju 1 czy 2. Czyli tak naprawdę nie jesteśmy w stanie określić ani wielkości pokoi ani tego czy uda się dobrze je zaaranżować (chociaż zawsze można wstawić łóżko polowe). Ale aneks w korytarzu przy drzwiach wejściowych to jest coś co nie może się udać.
Wróćmy do rentowności na poziomie 11.78%
Za ile musielibyśmy wynająć te pokoje aby udało się osiągnąć taki wynik?
Za 900 zł + opłaty, każdy nawet te które rzekomo mają 6,5 m² (i zakładamy brak pustosanów).
Dla porównania napiszę że najmniejszy nasz pokój 8.5 m² wynajmujemy za 700 zł + opłaty.

ROI =[(6*900*12)/550000]*100% = 11.78%

Dla ciekawości postanowiłem według metodologi z tego ogłoszenia obliczyć rentowność mieszkania które opisywałem w poprzednim wpisie (uwzględniając wszystkie koszty wyliczyłem wtedy jego rentowności równą 9,2%. )

ROI =[(3500*12)/375000]*100% = 11.2%

A jednak zbliżyłem się do takiego wyniku :)
Tylko że ja nie będę miał problemu z wynajęciem swoich pokoi i nigdy nie wpadł bym na pomysł aby pokój 6,5 m²  wynajmować za 900 zł .

Jeżeli przyjdzie kryzys na rynku nieruchomości, a kiedyś przyjdzie, to zostali byśmy z mieszkaniem którego nawet nie udało by się sprzedać bez straty.
Innym zagrożeniem jest rosnąca popularność inwestowania w mieszkania na wynajem, powoduje to wzrost konkurencji co może powodować z jednej strony spadek cen pokoi a z drugiej może spowodować odpływ chętnych od pokoi w których nie ma miejsca żeby się ruszyć.
Osobiście nie zamierzam się kopać z koniem i ponieważ obecnie są chętni na pokoje 7 m²  (przerobione z kuchni) to sam takie będę wynajmował ale liczę się z możliwością że skończy się na nie popyt i trzeba będzie wymyślić coś innego. Ja mam w zanadrzu wariant z kawalerką (patrz plany mieszkania na początku wpisu).

Lokalizacja jest niezwykle ważnym jeśli nie najważniejszym parametrem naszego mieszkania.
To od niej zależy jak szybko uda się nasze mieszkanie wynająć i za jaką cenę. Im szybszy i łatwiejszy dojazd na uczelnie lub do miejsca pracy tym chętniej najemcy będą chcieli u nas zamieszkać.
Trzeba bardzo dobrze przemyśleć do jakiej grupy chcemy skierować naszą usługę i pod nich szukać mieszkania. Więcej o lokalizacji pisałem we wpisie "jak kupić mieszkanie" .



Jest to kolejny merytoryczny wpis na moim blogu ale to nadal początek, mam ambicje aby blog Wolny Pokój był kompendium wiedzy dla początkującego inwestora. Jeżeli uważasz, że to co robię jest wartościowe to polub fanpage na Facebooku i zapisz się na newsletter aby nie przegapić kolejnych wpisów.


2 komentarze:

  1. Fajny materiał.sam planuje inwestycje w nieruchomosci wiec wiedza ktora sie tutaj dzielisz jest dla mnie bezcenna.dziekuje i pozdrawiam

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Dziękuje za komentarz. 3mam kciuki za Twoje plany.

      Usuń

Mieszkanie w klatce obok.

Kolejny remont za nami... Negocjacje z właścicielem trwały prawie miesiąc i już wątpiliśmy w  ich powodzenie, ale ostatecznie się udał...